Die erweiterte Grundstückskürzung ermöglicht es Immobilienunternehmen in Deutschland, Mietflächen gewerbesteuerfrei zu vermieten. Konkret können Grundstücksgesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, im Rahmen der jährlichen Gewerbesteuererklärung beantragen, dass der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Vermietung eigener Immobilien entfällt, komplett von der Gewerbesteuer ausgenommen wird. Dadurch zahlt eine reine Vermietungs-GmbH in der Regel nur etwa 15 % Körperschaftsteuer und keine Gewerbesteuer, was einer Steuerersparnis von rund 15 % entspricht.
Allerdings sind die Voraussetzungen für die Gewerbesteuerbefreiung sehr streng: Neben eigenem Grundbesitz dürfen nur bestimmte Nebentätigkeiten ausgeübt werden. Aktivitäten wie z.B. Photovoltaikanlagen oder zusätzliche Mieter-Services sind nur in sehr engen Grenzen erlaubt, andernfalls entfällt die Begünstigung. Aktuelle Gesetzesänderungen seit 2021 haben einige Bagatellgrenzen eingeführt (10 % und 5 % der Einnahmen) und erleichtern z.B. den Betrieb von Solaranlagen und E-Ladestationen im begrenzten Umfang. Dennoch zeigen aktuelle BFH-Urteile, dass schon geringfügige Verstöße (etwa die Verpachtung von Dachflächen an ein vom Gesellschafter betriebenes Gewerbe) die erweiterte Kürzung komplett gefährden können. Immobilienunternehmer sollten die Regeln daher genau kennen, um die Gewerbesteuerfreiheit sicher zu ihren Gunsten zu nutzen und teure Fehler zu vermeiden.
Die Gewerbesteuer kann für vermietende Unternehmen zu einer erheblichen Zusatzbelastung werden. Während private Vermieter und rein vermögensverwaltende Personengesellschaften keine Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen zahlen müssen, sind z.B. Kapitalgesellschaften wie die klassische Immobilien-GmbH oder die GmbH & Co. KG kraft Rechtsform grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Für Immobilienbesitzer stellt sich daher die Frage, wie man gewerbesteuerfrei vermieten kann, um die Steuerlast zu reduzieren. Genau hier greift die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Diese besondere Steuerregelung erlaubt es bestimmten Grundstücksunternehmen, ihre gewerbesteuerlichen Mieterträge vollständig herauszurechnen und so keine Gewerbesteuer auf Vermietungseinkünfte zu zahlen. In dieser Einführung geben wir einen Überblick über die erweiterte Kürzung und erklären, warum sie eingeführt wurde: Sie soll die doppelte Belastung vermietender Unternehmen mit Grundsteuer und Gewerbesteuer vermeiden. Im Folgenden beleuchten wir die Voraussetzungen, die ein Unternehmen erfüllen muss, um von dieser Steuerbefreiung zu profitieren, zeigen anhand von Beispielen typische Gestaltungen und Stolperfallen und gehen auf aktuelle Entwicklungen, etwa neue Gesetzesänderungen und BFH-Urteile, ein. So erhalten insbesondere Unternehmer und Buchhaltungsverantwortliche einen umfassenden, praxisnahen Ratgeber, wie sich Immobilien gewerbesteuerfrei vermieten lassen.
Erweiterte Grundstückskürzung: Grundlagen und Voraussetzungen
Was ist die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG? Im Gewerbesteuergesetz gibt es zwei Kürzungen für Grundbesitz: die einfache Kürzung und die erweiterte Kürzung. Die einfache Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) mindert den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 % des Einheitswerts des betrieblichen Grundbesitzes. Das bringt nur eine geringe Entlastung. Die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) hingegen erlaubt es bestimmten Unternehmen, den auf die Grundstücksvermietung entfallenden Gewinn vollständig von der Gewerbesteuer auszunehmen. Damit wird erreicht, dass reine Grundstücksunternehmen keine Gewerbesteuer auf Mieten zahlen und somit in dieser Hinsicht genauso gestellt werden wie private Vermieter. Diese Regelung ist insbesondere für Kapitalgesellschaften (z.B. GmbHs) und gewerblich geprägte Personengesellschaften relevant, da deren Einkünfte aus Vermietung eigentlich wegen der Rechtsform gewerbesteuerpflichtig wären, obwohl sie der Sache nach nur Vermögensverwaltung betreiben. Durch die erweiterte Kürzung wird diese Rechtsformfiktion korrigiert und eine doppelte Besteuerung (Grundsteuer und Gewerbesteuer) vermieden.
Die zentralen Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung sind in § 9 Nr. 1 GewStG relativ klar definiert. Das Grundstücksunternehmen muss ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. „Ausschließlich“ ist wörtlich zu nehmen: Jegliche anderweitige gewerbliche Tätigkeit und sei sie noch so gering, kann die Begünstigung gefährden. Allerdings lässt das Gesetz einige ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeiten zu, die unschädlich sind und die erweiterte Kürzung nicht verhindern. Bereits vor 2021 galten folgende Tätigkeiten als zulässig:
Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens Das heißt, die Immobiliengesellschaft darf z.B. freie Liquidität in Aktien, Bankguthaben oder andere Kapitalanlagen investieren, ohne ihre Gewerbesteuerbefreiung zu verlieren.
Betreuung von Wohnungsbauten Hierunter versteht man typisch die Tätigkeit von Wohnungsbaugesellschaften, die im Auftrag des Staates oder der Mitglieder Wohnungen bauen/verwaltet. Diese sozialpolitisch erwünschte Tätigkeit ist privilegiert.
Errichtung und Veräußerung von Wohnimmobilien im begrenzten Umfang: Konkret die Erstellung und der Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie Teileigentum in eingeschränktem Umfang. Diese Ausnahme erlaubt es z.B. einer Wohnungsbau-GmbH, in Maßen auch Neubauten zu errichten und zu verkaufen, ohne direkt als gewerblicher Grundstückshändler zu gelten. Der Umfang ist gesetzlich begrenzt, um gewerblichen Handel zu verhindern: nach herrschender Meinung darf z.B. der Drei-Objekt-Grenze entsprochen werden.
Führt das Grundstücksunternehmen ausschließlich die oben genannten Tätigkeiten aus, kann es die erweiterte Kürzung beantragen. Praktisch geschieht dies im Rahmen der jährlichen Gewerbesteuererklärung: Es muss die Voraussetzungen darlegen und beantragen, den entsprechenden Gewinnanteil von der Gewerbesteuer zu kürzen. Ist alles erfüllt, wird der auf die Grundstücksvermietung entfallende Gewerbeertrag zu 100 % von der Gewerbesteuer freigestellt. Beispiel: Eine Immobilien-GmbH erzielt 200.000 € Gewinn aus der Vermietung eigener Bürogebäude. Ohne erweiterte Kürzung würde darauf je nach Hebesatz ca. 14–17 % Gewerbesteuer anfallen (z.B. ~30.000 € bei einem Hebesatz von 400 %). Mit erweiterter Kürzung hingegen wird dieser Teil des Gewinns vom Gewerbeertrag abgezogen. Die GmbH zahlt nur Körperschaftsteuer (~15 %) auf den Gewinn und keine Gewerbesteuer. Für die GmbH bedeutet dies eine steuerliche Entlastung von grob 15 %-Punkten, was die Netto-Mietrendite deutlich verbessert.
Wichtig: Die erweiterte Kürzung gilt immer für den Teil des Gewinns aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Sollte ein begünstigtes Unternehmen nebenbei doch andere (unschädliche) Erträge haben, etwa Zinsen aus Kapitalanlagen. So bleiben diese normal gewerbesteuerpflichtig, da die Kürzung ausdrücklich nur den Grundstücksteil betrifft. In der Praxis ist das aber meist kein großes Problem, weil Mieterlöse typischerweise den weit überwiegenden Teil des Gewinns ausmachen. Entscheidend ist, dass keine schädlichen Tätigkeiten vorliegen, die die Privilegierung insgesamt zu Fall bringen können. Welche Aktivitäten als schädlich gelten, erläutern wir im nächsten Abschnitt.
Was ist bei gewerblicher Vermietung zu beachten?
Wenn eine Vermietung als gewerblich einzustufen ist, sind einige wichtige Punkte zu beachten: Erstens unterliegt der Gewinn der Gewerbesteuer, was die Nettorendite mindert. Es sei denn, es gibt eine Entlastung wie die erweiterte Kürzung (die aber nur für bestimmte Immobiliengesellschaften greift). Zweitens wird die Immobilie in der Regel steuerliches Betriebsvermögen. Das bedeutet, dass etwaige Wertsteigerungen beim Verkauf voll steuerpflichtig wären (keine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren, wie es im Privatvermögen möglich ist). Zudem können Abschreibungen, Reparaturen etc. steuermindernd im Betriebsvermögen geltend gemacht werden, was anders gehandhabt wird als im privaten Bereich. Drittens sind bei gewerblicher Vermietung Buchführungs- und Erklärungspflichten einzuhalten: Der Vermieter muss eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanz erstellen und eine Gewerbesteuerklärung abgeben. Viertens sollte man prüfen, ob Umsatzsteueroptionen relevant werden (z.B. bei gewerblicher Kurzzeitvermietung kann Umsatzsteuerpflicht bestehen, während private Vermietung oft umsatzsteuerfrei ist). Fünftens: falls die Gewerblichkeit unerwünscht ist, kann man Gegenmaßnahmen überlegen: etwa Ausgliederung der Immobilie in eine eigene Gesellschaft, um dort ggf. die erweiterte Kürzung zu nutzen, oder Reduktion der Zusatzleistungen, um ins Schemen der reinen Vermögensverwaltung zurückzufallen. Kurz gesagt: Bei gewerblicher Vermietung sollte man darauf achten, die steuerlichen Spielregeln eines Gewerbebetriebs einzuhalten und sich der Nachteile bewusst sein (zusätzliche Steuerlast, Wegfall von Privilegien). Eine sorgfältige steuerliche Planung und Beratung ist hier ratsam, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Insbesondere die Möglichkeit, durch Gestaltungsmaßnahmen die Gewerbesteuer zu vermeiden oder zu reduzieren, sollte geprüft werden: Etwa mittels der erweiterten Kürzung, sofern anwendbar, oder durch Nutzung des Freibetrags bei Einzel-/Personenunternehmen.
Welche Freistellung gibt es für die Gewerbesteuer?
Im Kontext der Gewerbesteuer gibt es im Wesentlichen zwei Arten von Freistellungen bzw. Entlastungen: persönliche Freibeträge und sachliche Kürzungen. Zu ersteren zählt der Freibetrag von 24.500€ für Einzelunternehmer und Personengesellschaften: Gewinne bis zu dieser Höhe bleiben gewerbesteuerfrei. Darüber hinaus, speziell für Immobilien, existiert die erweiterte Grundstückskürzung als sachliche Freistellung. Diese stellt eine befreiende Kürzung dar, die dazu führt, dass Mieteinnahmen aus eigenem Grundbesitz vollständig von der Gewerbesteuer freigestellt werden können (vorausgesetzt, die Kriterien sind erfüllt). Man spricht hier von einer quasi steuerfreien Behandlung der Vermietung innerhalb gewerblicher Einkunftsarten. Daneben gibt es nur wenige andere Freistellungen: z.B. sind Land- und Forstwirtschaft sowie Freiberufler von vornherein nicht gewerbesteuerpflichtig (weil sie nicht als Gewerbebetrieb gelten). Für gemeinnützige Körperschaften gibt es zudem Steuerbefreiungen. Im Fokus steht aber bei vielen Unternehmern die Frage: Wie kann ich meine gewerblichen Einkünfte von der Gewerbesteuer entlasten? Und hier ist die erweiterte Kürzung für Immobilienbesitzer eine herausragende Möglichkeit. Kurzum: Neben dem allgemeinen Freibetrag (24.500 €) ist die erweiterte Grundstückskürzung die bedeutendste “Freistellung” im Gewerbesteuerrecht, da sie unter Umständen große Teile des Gewinns effektiv von der Gewerbesteuer befreit und so die Steuerlast massiv senkt.
Was ist die erweiterte Grundstückskürzung?
Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine spezielle Steuerregel (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), die es Immobiliengesellschaften ermöglicht, bis zu 100 % ihrer Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer zu befreien. Wenn eine Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz vermietet und keine schädlichen Nebentätigkeiten ausübt, kann sie beantragen, den entsprechenden Teil des Gewerbeertrags vollständig abzuziehen: so als ob auf die Vermietung kein Gewerbe anfiele. Dadurch zahlt etwa eine reine Vermietungs-GmbH nur Körperschaftsteuer (~15 %) und keine Gewerbesteuer auf die Mietüberschüsse. Nutzen: Die erweiterte Kürzung sorgt dafür, dass Vermietungsunternehmen nicht doppelt (mit Grundsteuer und Gewerbesteuer) belastet werden und ihre Immobilienerträge nahezu steuerfrei auf Gemeindeebene vereinnahmen können.
Sind Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig?
Grundsätzlich nein, reine Mieteinnahmen aus privaten Immobilien oder vermögensverwaltenden Personengesellschaften unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Vermietung und Verpachtung gilt steuerlich als Vermögensverwaltung, nicht als Gewerbebetrieb. Daher fällt hierfür keine Gewerbesteuer an, solange keine andere gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Allerdings: Wenn die Mieteinnahmen im Rahmen eines gewerblichen Unternehmens erzielt werden, sieht es anders aus. Beispiel: Eine GmbH, die Immobilien besitzt und vermietet, gilt aufgrund ihrer Rechtsform als Gewerbebetrieb und damit wären die Mieterträge gewerbesteuerpflichtig. Ebenso kann bei einer Personengesellschaft, die nebenbei gewerbliche Einkünfte hat, eine gewerbliche Infizierung eintreten, wodurch auch die Mieteinkünfte gewerbesteuerpflichtig werden. Hier greift dann aber ggf. die erweiterte Kürzung als Gegenmaßnahme. Zusammengefasst: Privatpersonen und “rein passive” Vermieter zahlen keine Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen. In einer Immobilien-GmbH oder einem vergleichbaren gewerblichen Rahmen sind Mieteinnahmen dem Grunde nach gewerbesteuerpflichtig und doch sie lassen sich durch Anwendung der erweiterten Kürzung komplett von der Gewerbesteuer befreien. Praxis-Tipp: Wer viele Mieteinnahmen erzielt, sollte die geeignete Rechtsform und Struktur wählen, um nicht unnötig Gewerbesteuer auszulösen oder um die Kürzungsvorteile optimal zu nutzen.
Zulässige Nebentätigkeiten und Erleichterungen ab 2021
In der Vergangenheit war die erweiterte Kürzung sehr streng: Schon geringfügige anderweitige Aktivitäten konnten dazu führen, dass das Finanzamt die erweiterte Kürzung komplett versagt. Seit 2021 wurden jedoch durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) einige Erleichterungen eingeführt, um modernen Entwicklungen Rechnung zu tragen (Stichwort Energiewende und Mobilitätswende). Der Gesetzgeber hat den Katalog der unschädlichen Nebentätigkeiten erweitert. Zu den klassischen erlaubten Tätigkeiten (Kapitalvermögen, Wohnungsbau betreuen, Häuser in kleinem Umfang bauen/verkaufen) kamen nun folgende Neuheiten hinzu:
Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energieanlagen an Mieter: Betreibt die Grundstücksgesellschaft z.B. auf dem Dach eine Photovoltaikanlage oder ein Blockheizkraftwerk (BHKW), darf sie den erzeugten Strom an die eigenen Mieter verkaufen, ohne dass dies die Kürzung zerstört. Wichtig ist, dass es sich um erneuerbare Energien (Solar, Wind, Biomasse etc.) handelt und die Abnehmer Mieter des Unternehmens sind (sogenannte Mieterstrommodelle). Stromlieferungen an Dritte (Nicht-Mieter) bleiben dagegen schädlich. Hier hat der Gesetzgeber also einen gewissen Rahmen geschaffen, damit Immobilienfirmen umweltfreundlichen Strom an ihre Mieter liefern können, ohne die Gewerbesteuerfreiheit zu verlieren.
Betrieb von Ladestationen für E-Fahrzeuge: Ähnlich verhält es sich mit Elektroladestationen auf dem Grundstück. Das Aufstellen und Betreiben von E-Ladesäulen (inklusive Stromverkauf) ist nun im gewissen Umfang erlaubt. Interessanterweise darf der Strom aus Ladesäulen sogar an Außenstehende geliefert werden (also z.B. öffentlich zugängliche Ladesäulen auf dem Parkplatz), ohne die Kürzung zu gefährden. Entscheidend ist, dass diese Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Grundstück steht. Damit können z.B. Vermieter Tiefgaragenplätze mit Ladestation anbieten, was der Gesetzgeber fördern möchte.
Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern aus sonstigen Tätigkeiten: Diese etwas sperrige Formulierung zielt auf diverse kleinere Services ab, die Vermieter ihren Mietern zusätzlich anbieten könnten. Ein häufiges Beispiel war die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, etwa die Vermietung von Maschinen, Mobiliar oder Werbeflächen im Gebäude. Früher war das strikt schädlich, heute kann es im kleinen Rahmen unschädlich sein. Auch Zwischenvermietung fällt hierunter: Wenn die Grundstücksgesellschaft fremde Räume anmietet, nur um sie an eigene Mieter weiterzuvermieten, gilt das jetzt als erlaubt. Diese Änderung beseitigt ein praktisches Problem. Beispielsweise wenn ein Vermieter für seine Mieter externe Stellplätze oder Lagerflächen hinzumietet und durchreicht.
Mit diesen Erweiterungen hat der Gesetzgeber anerkannt, dass ein modernes Immobilienunternehmen nicht völlig starr nur Miete kassiert, sondern im kleinen Rahmen zusätzliche Leistungen erbringen können muss. Allerdings wurden zugleich klare Grenzen eingezogen, um Missbrauch zu vermeiden. Insbesondere gibt es jetzt zwei wichtige Unschädlichkeitsgrenzen in Zahlen:
10 %-Grenze für Strom und E-Ladestationen: Die Einnahmen aus der Lieferung von Ökostrom und dem Betrieb von E-Ladesäulen dürfen höchstens 10 % der gesamten Miet- und Pachteinnahmen betragen. Überschreiten die Stromerlöse diesen Anteil, wäre die Tätigkeit nicht mehr unschädlich und würde zum Ausschluss der Kürzung führen. Bis 10 % sind sie hingegen steuerlich toleriert. Beispiel: Hat eine Immobilien-GmbH jährliche Mieteinnahmen von 500.000 € kalt (plus Umlagen) und erzielt 40.000 € aus dem Verkauf von PV-Strom an Mieter, so beträgt der Anteil 8 %: die Grenze wird eingehalten, die Kürzung bleibt bestehen.
5 %-Bagatellgrenze für sonstige Mieterleistungen: Für die übrigen zusätzlichen Tätigkeiten (die unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern wie Zwischenvermietung, Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder z.B. Versorgung mit konventionellem Strom/Wasser) gilt eine strengere Grenze von 5 % der jährlichen Miet-/Pachteinnahmen. Bis zu diesem Anteil darf eine Grundstücksgesellschaft also noch “schädliche” Einnahmen erzielen, ohne die erweiterte Kürzung zu verlieren. Alles was über 5 % hinausgeht, führt jedoch zum vollständigen Wegfall der Gewerbesteuerbefreiung. Beispiel: Betragen die Nettomieteinnahmen (inkl. Nebenkosten) 200.000 € jährlich, könnten z.B. bis zu 10.000 € zusätzliche Erlöse aus Serviceverträgen mit den Mietern generiert werden (etwa durch Warmwasserlieferung aus einem zugekauften Strommix), ohne dass die Kürzung versagt wird.
Diese Bagatellgrenze von 5 % wurde erst 2021 neu eingeführt und bringt etwas Flexibilität für Vermieter mit sich. Zuvor galt nämlich streng “0 % Toleranz”. Jede noch so kleine gewerbliche Nebentätigkeit konnte fatal sein. Wichtig: Diese 5 %-Grenze bezieht sich nur auf die genannten direkten Leistungen an Mieter . Sie darf nicht mit der 3 %-Grenze bei Personengesellschaften verwechselt werden, die der Vermeidung einer gewerblichen Infizierung dient (das betrifft gemischte Einkünfte bei Personengesellschaften und ist ein anderes Thema).
Zusammengefasst haben Grundstücksunternehmen heute also etwas Spielraum, ohne sofort die Gewerbesteuerfreiheit zu verlieren. Sie können begrenzt Ökostrom an Mieter liefern, Ladesäulen betreiben oder kleine Zusatzservices an Mieter verkaufen, solange diese Aktivitäten im Verhältnis zur Haupttätigkeit (Vermietung) gering bleiben (unter 10 % bzw. 5 %). Wichtig ist, dass diese Grenzen eingehalten und sorgfältig überwacht werden. Übersteigen z.B. die Einnahmen aus einer Photovoltaikanlage die 10 %-Marke, oder wird Strom an Nicht-Mieter verkauft, ist die Tätigkeit schädlich. Ebenso ist etwa die Vermietung von Werbeflächen an fremde Dritte außerhalb des 5 %-Rahmens schädlich, da hier keine direkte Mietervertragsbeziehung besteht. Im nächsten Abschnitt betrachten wir genauer, welche Tätigkeiten im Einzelnen schädlich sind und welche Ausschlusstatbestände das Gesetz noch vorsieht.
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Schädliche Tätigkeiten: Wann greift die erweiterte Kürzung nicht?
Trotz der Erleichterungen bleiben die Regeln insgesamt streng. Schon eine schädliche Tätigkeit kann die erweiterte Kürzung komplett kippen. Mit der Folge, dass die gesamte Gewerbesteuerbefreiung entfällt und sämtliche Gewinne voll gewerbesteuerpflichtig werden. Unternehmer sollten daher genau wissen, welche Tätigkeiten tabu sind bzw. welche Konstellationen in § 9 Nr. 1 S. 5 und 6 GewStG als Ausschlussgründe genannt werden. Im Folgenden eine Übersicht typischer schädlicher Aktivitäten für Grundstücksunternehmen:
Verwaltung fremden Grundbesitzes: Sobald die Gesellschaft nicht nur eigenen, sondern auch fremden Grundbesitz verwaltet oder nutzt, ist die Ausschließlichkeitsbedingung verletzt. Das heißt, eine Immobilien-GmbH darf keine Immobilien Dritter bewirtschaften (keine externe Hausverwaltung oder Grundstückspacht von Dritten zur Untervermietung außer im oben erwähnten Bagatellrahmen). Wird beispielsweise ein fremdes Gebäude angemietet, um es an Nicht-Mieter weiterzuvermieten, oder wird für fremde Eigentümer die Hausverwaltung gegen Honorar übernommen, ist das schädlich. Ein aktuelles Beispiel: Das FG Münster bestätigte 2023, dass bereits die Nutzung eines fremden Grundstücks (hier: Anmietung einer fremden Immobilie zur Weitervermietung) die erweiterte Kürzung ausschließt. Erlaubt ist fremder Grundbesitz nur in dem Sonderfall der Zwischenvermietung an eigene Mieter und innerhalb der 5 %-Grenze, wie oben erwä
Aktive gewerbliche Leistungen an Nicht-Mieter: Jegliche aktive gewerbliche Betätigung, die nicht direkt die eigenen Mieter betrifft, gefährdet die Kürzung. Beispiele: Betrieb einer Gaststätte oder Kantine im Haus, die auch externe Gäste hat; Veranstaltungsservices; Werbevermietung (z.B. großflächige Außenwerbung am Gebäude für fremde Firmen); öffentliches Parkplatzmanagement (Vermietung von Stellplätzen an beliebige Dritte): all dies sind eigenständige Gewerbe, die nichts mit der reinen Vermietung an die Hausmieter zu tun haben. Solche Tätigkeiten gelten als schädlich. Selbst wenn die Einnahmen daraus gering sind, kann das Finanzamt argumentieren, dass die Gesellschaft nicht mehr ausschließlich Grundbesitz verwaltet. Die aktuelle Rechtslage lässt hier kaum Spielraum außer der 5 %-Bagatellgrenze, die aber ja nur für Leistungen an Mieter Beispiel: Vermietet eine Immobilien-GmbH Parkplätze nicht nur an ihre Büromieter, sondern gegen Gebühr auch an Fremdparker, zählen die Einnahmen von Nicht-Mietern voll als schädlich- Es gibt dafür keine Toleranz, da es keine unmittelbare Mietervertragsbeziehung ist.
Energieerzeugung und -lieferung außerhalb der erlaubten Grenzen: Wie oben erläutert, darf man Ökostrom an eigene Mieter liefern (bis 10 %) und E-Ladestrom auch an Externe (bis 10 %). Überschreiten die entsprechenden Umsätze die Grenze oder wird z.B. Strom aus einer Photovoltaikanlage komplett ins öffentliche Netz eingespeist, greift die Ausnahme nicht. Die Tätigkeit ist dann originär gewerblich und schädlich. Bis 2020 führte der Betrieb von PV-Anlagen stets zum Verlust der Kürzung. Jetzt erlaubt das Gesetz zwar PV-Strom an Mieter, aber beispielsweise nicht die Volleinspeisung ins Netz. Ebenso wäre eine konventionelle Strom- oder Wärmelieferung (etwa aus einem Gas-BHKW) an Dritte schädlich. Nur bei Belieferung eigener Mieter ist man safe und selbst dann muss man unter 5 % bleiben, wenn der Strom nicht aus erneuerbaren Quellen stammt.
Gewerbliche Weiterveräußerung von Immobilien (Grundstückshandel): Ein gravierender Ausschlusstatbestand ist gegeben, wenn die Gesellschaft sich praktisch wie ein Immobilienhändler verhält. Sprich, Objekte mit Wiederverkaufsabsicht erwirbt und veräußert. Die Finanzverwaltung und Rechtsprechung nutzen hier die bekannte Drei-Objekt-Grenze als Kriterium. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, indiziert dies einen gewerblichen Grundstückshandel, wodurch keine reine Vermögensverwaltung mehr vorliegt. In einem solchen Fall entfällt die erweiterte Kürzung, da das Unternehmen nicht mehr bloß vermietet, sondern aktiv handelt. Achtung: Diese Grenze ist nicht absolut: es kommt auf die Umstände an. Aktuell hat der BFH 2025 entschieden, dass selbst der Verkauf einer zweistelligen Zahl von Objekten im sechsten Jahr nach Anschaffung unschädlich sein kann, sofern in den ersten fünf Jahren kein Verkauf stattfand und keine Verkaufsabsicht nachweisbar war. Das heißt, wenn eine Gesellschaft Immobilien lange hält und erst nach vielen Jahren verkauft, kann dies noch als Vermögensverwaltung durchgehen (die Kürzung bleibt erhalten). Dennoch sollte man vorsichtig sein: Planmäßige Objektverkäufe in kurzer Zeit führen praktisch sicher zum Verlust der Kürzung. Beispiel: Bauträger oder Projektentwickler, die Objekte errichten und bald wieder verkaufen, qualifizieren nicht für die Steuerbefreiung, da hier ein Gewerbebetrieb (Grundstückshandel) vorliegt.
Vermietung an nahestehende Unternehmen oder Gesellschafter-Gewerbebetriebe: Ein oft übersehener Fallstrick ist § 9 Nr. 1 Satz5 Nr. 1 GewStG: Dient der vermietete Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen. Vereinfacht: Wenn einer der Anteilseigner der Immobiliengesellschaft das Objekt für seine eigene Firma nutzt, gibt es keine Steuerbefreiung. Dies soll missbräuchliche Gestaltungen verhindern, wo z.B. ein Unternehmer seine Betriebimmobilie in eine separate GmbH auslagert, um die Gewerbesteuer zu sparen, während er sie selbst für sein Gewerbe nutzt. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass diese Vorschrift hart angewendet wird: Bereits geringste Beteiligungen eines oder mehrerer Immobilien-Gesellschafter an dem mietenden Unternehmen reichen aus, um die Kürzung zu versagen. Ein Beispiel lieferte der BFH-Beschluss vom 1.6.2022 (Az. III R 3/21): Eine Grundstücks-GmbH verpachtete Dachflächen an eine GbR, die dort Photovoltaikanlagen betrieb. An dieser GbR waren drei der vier Gesellschafter der GmbH mit jeweils nur 0,3 % Trotz dieser minimalen Überschneidung (insgesamt <1 % Beteiligung) entschied der BFH, dass der Grundbesitz teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient: die erweiterte Kürzung wurde folglich versagt. Auch die Tatsache, dass nur ein kleiner Teil des Gebäudes (die Dachfläche) fremdverpachtet war, half nicht: Eine Geringfügigkeitsgrenze gibt es in diesem Zusammenhang nicht. Fazit: Vermietet eine Grundstücksgesellschaft an ein vom Gesellschafter betriebenes (oder mitbetriebenes) Gewerbe, ist das brandgefährlich für die Steuerbefreiung. Besser ist es, solche Vermietungen an völlig fremde Dritte vorzunehmen oder gesellschaftsrechtliche Verflechtungen zu vermeiden.
Wie man sieht, definiert das Gesetz sehr genau, was ein begünstigtes Grundstücksunternehmen nicht tun darf.
Typische Fehler in der Praxis sind etwa: Man betreibt “nebenbei” doch einen kleinen gewerblichen Handel (z.B. Verkauf von selbsterzeugtem Strom an Nachbarn) in der Annahme, das sei zu vernachlässigen. Aber dem ist nicht so. Oder man lässt zu, dass Gesellschafter eigene Geschäfte in den Mietflächen abwickeln, ohne die Rechtsfolgen zu bedenken. Auch das Überschreiten der 5 %- bzw. 10 %-Grenzen (etwa durch zu viele Zusatzleistungen für Mieter) passiert schneller als gedacht, wenn keine laufende Kontrolle erfolgt. Daher ist größte Sorgfalt geboten: Die Immobiliengesellschaft sollte ihren Geschäftszweck eng begrenzen, alle erlaubten Tätigkeiten sauber dokumentieren und bei neuen Geschäftsmodellen (PV-Anlage, E-Ladesäule, Werbevermietung etc.) immer erst prüfen, ob sie innerhalb der unschädlichen Grenzen bleiben. Ansonsten droht im Falle einer Betriebsprüfung ein böses Erwachen. Nämlich die vollständige Aberkennung der erweiterten Kürzung mit rückwirkender Nachversteuerung der Gewerbesteuer für alle betroffenen Jahre.
Praxisbeispiele: Richtig und falsch bei der erweiterten Kürzung
Um das Thema greifbarer zu machen, betrachten wir zwei konkrete Praxisbeispiele: eines für die erfolgreiche Anwendung der erweiterten Kürzung und eines, wo Fehler zur Versagung führen.
Beispiel 1: Erfolgreich gewerbesteuerfrei vermieten
Die ABC Immobilien GmbH hält ein Bürogebäude im eigenen Eigentum, das sie an verschiedene Unternehmen vermietet. Sie verwaltet ausschließlich dieses Objekt und legt überschüssige Liquidität in Anleihen an. An zusätzlichen Leistungen bietet sie nur an: Strom aus der hauseigenen Solaranlage auf dem Dach für die Mieter (Einnahmen daraus 8 % der Kaltmiete) und Lademöglichkeiten für E-Autos in der Tiefgarage (auch extern nutzbar, Einnahmen <2 % der Mieten). Sonstige Services gibt es nicht. Analyse: Die ABC GmbH erfüllt alle Voraussetzungen der erweiterten Kürzung. Sie verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz, keine fremden Gebäude. Die zusätzlichen Tätigkeiten sind erlaubt und bleiben im Rahmen (PV-Strom an Mieter <10 %, Ladestationen <10 %). Es liegen keine schädlichen Verbindungen zu Gesellschafter-Gewerben vor (die Mieter sind fremde Firmen). Ergebnis: Die GmbH beantragt die erweiterte Kürzung und das Finanzamt gewährt sie. Auf die Mieteinnahmen zahlt ABC somit 0 % Gewerbesteuer, lediglich die Gewinne aus der Anleiheverwaltung unterliegen der Gewerbesteuer. Vorteil: Die gesamte Vermietungstätigkeit bleibt so mit Körperschaftsteuer (~15 %) belastet, aber ohne die zusätzliche ~15 % Gewerbesteuer.
Beispiel 2: Fehler führt zum Wegfall der Kürzung
Die X&Y Grundstücks-KG besitzt ein gemischt genutztes Gebäude. Hauptaktivität ist die Vermietung von Wohnungen und Läden (eigener Grundbesitz). Daneben erbringt die KG hausmeisterliche Dienstleistungen für Nachbargebäude gegen Entgelt. Außerdem hat ein Kommanditist der KG, Herr X, in einer Ladenfläche des KG-Gebäudes einen eigenen Gewerbebetrieb (eine Bäckerei) angemeldet, dem er als Einzelunternehmer nachgeht. Analyse: Hier sind gleich zwei Problemfelder erkennbar. Erstens verwaltet die KG nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz, sie bietet ja einen gewerblichen Hausmeisterservice für fremde Objekte an. Diese Tätigkeit ist nicht von § 9 GewStG begünstigt und auch nicht von der 5 %-Regel abgedeckt (da Leistung für fremde Eigentümer). Zweitens dient ein Teil des Grundbesitzes dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters (Herr X nutzt eine Fläche selbst für seine Bäckerei). Beide Punkte stellen schädliche Tatbestände dar. Folge: Die erweiterte Kürzung wird vom Finanzamt versagt. Die X&Y KG muss somit für sämtliche Gewinne Gewerbesteuer zahlen und zwar rückwirkend für alle Jahre, in denen sie die Bedingungen nicht erfüllt hat. Zusätzlich wird ihr gesamter Gewinn steuerlich als gewerblich eingestuft, was bei der KG zu einer gewerblichen Infizierung führt (alle Einkünfte gelten als Gewerbe, Anlagevermögen wird Betriebsvermögen mit entsprechenden Folgen bei Verkauf). Lehre: Hätte die KG auf den Fremd-Hausmeisterservice verzichtet und die Bäckerei-Fläche an einen Dritten vermietet, wäre die Kürzung vermutlich erhalten geblieben. So aber kostet der kleine Nebenverdienst ein Vielfaches an Steuerersparnis.
Diese Beispiele zeigen, dass es in der Praxis oft Gestaltungsberatung braucht, um die erweiterte Kürzung sicher zu nutzen. Unternehmen sollten im Zweifel steuerlichen Rat einholen, bevor sie neue Einnahmequellen erschließen oder Gesellschafter-bezogene Sachverhalte schaffen. Andernfalls kann eine vermeintliche Kleinigkeit die komplette Gewerbesteuerbefreiung zunichtemachen.
Die Rechtsprechung rund um die erweiterte Grundstückskürzung entwickelt sich stetig weiter. Hier ein Blick auf einige aktuelle Urteile und deren Bedeutung für die Praxis:
BFH zur Vermietung an Gesellschafter-Gewerbe (2022): Wie oben bereits erwähnt, hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 01.06.2022 (Az. III R 3/21) unmissverständlich klargestellt, dass jede, und sei sie noch so geringe, Beteiligung eines Grundstücksunternehmens-Gesellschafters am gewerblichen Mieter schädlich ist. Die Entscheidung betraf eine minimale 0,3 %-Beteiligung an der pachtenden Personengesellschaft und wurde dennoch als Ausschlussgrund angesehen. Zudem bekräftigte der BFH, dass es keine Geringfügigkeitsgrenze hinsichtlich des überlassenen Grundbesitzteils gibt. Selbst wenn nur z.B. die Dachfläche oder ein kleiner Raum vermietet wird, greift der Ausschluss voll. Diese strenge Linie bedeutet: Bei Vermietungen innerhalb eines Unternehmensverbunds ist äußerste Vorsicht geboten. Insbesondere Personengesellschaften als Mieter, an denen die Vermieter-Gesellschafter beteiligt sind, sollten vermieden werden. Im Zweifel könnte man stattdessen kapitalistische Strukturen wählen (z.B. eine Miet-GmbH, an der die Vermieter-GmbH selbst nicht beteiligt ist). Das Urteil macht deutlich, dass Gestaltungsspielräume gering sind. Man muss die Voraussetzungen penibel einhalten, um die Kürzung nicht zu gefährden.
BFH zur Drei-Objekt-Grenze (2025): In einem aktuellen Urteil vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23) hat der BFH sich zur Abgrenzung gewerblicher Grundstückshandel Vermögensverwaltung geäußert. Konkret ging es um eine GmbH, die erst nach sechs Jahren Haltedauer eine größere Anzahl (13) Objekte auf einmal verkaufte. Das Finanzamt sah darin einen gewerblichen Handel (wegen Überschreitens von drei Objekten), was die Kürzung ausgeschlossen hätte. Der BFH bestätigte jedoch die Vorinstanz, die der GmbH Recht gegeben hatte: Wenn über fünf Jahre lang keine Verkäufe stattfinden und keine Verkaufsabsicht erkennbar war, kann auch ein umfangreicher Verkauf im sechsten Jahr noch als unschädlich gelten. Die starre Drei-Objekt-Grenze sei nach Ablauf von fünf Jahren erschüttert; maßgeblich ist dann eine Gesamtwürdigung der Umstände. Im Urteilsfall sprachen alle Indizien (Finanzierung, Geschäftsmodell, Verhalten) dafür, dass die Objekte ursprünglich zur langfristigen Vermietung erworben wurden. Ergebnis: Kein gewerblicher Grundstückshandel und die erweiterte Kürzung blieb erhalten. Praxisimplikation: Immobiliengesellschaften, die unerwartet nach langer Zeit mehrere Objekte verkaufen (z.B. Portfolioumschichtung), müssen nicht automatisch um ihre Gewerbesteuerfreiheit bangen, sofern sie dokumentieren können, dass ursprünglich keine Verkaufstätigkeit geplant war. Dennoch gilt: Wer von vornherein Objekte zum Weiterverkauf erwirbt, wird die Kürzung nicht nutzen können. Die BFH-Rechtsprechung schafft hier mehr Flexibilität für echte Anlagefälle, aber keine Schlupflöcher für systematische Händler.
Zusammenfassend bestätigen die Gerichtsentscheidungen einerseits die strikte Anwendung der Vorschriften (keine Toleranz bei schädlichen Verflechtungen oder Tätigkeiten), zeigen andererseits aber, dass es in Zweifelsfällen auf die substanzielle Bewertung ankommt (z.B. keine vorschnelle Aberkennung bei spätem Verkauf ohne Handelsabsicht). Für Praktiker heißt das: Die Grenzen der erweiterten Kürzung sind eng gesteckt, aber innerhalb dieses Rahmens bietet sie einen großen Steuervorteil. Aktuell (Stand 2025) ist keine grundlegende Änderung der Regelung absehbar. Die seit 2021 geltenden Erleichterungen bleiben in Kraft und wurden durch Verwaltungserlasse konkretisiert. Es empfiehlt sich, künftige BMF-Schreiben und Urteile im Auge zu behalten, da Detailfragen (z.B. Umgang mit neuen Geschäftsmodellen) immer wieder auftreten und geklärt werden müssen.
Wie wird die erweiterte Grundstückskürzung berechnet?
Die erweiterte Kürzung wird berechnet, indem man den Anteil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, vollständig von der Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer abzieht. Praktisch ermittelt das Unternehmen zunächst seinen steuerlichen Gewinn (inkl. aller Hinzurechnungen nach § 8 GewStG). Anschließend wird, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, der Gewinnanteil aus der Grundstücksvermietung ermittelt. Genau dieser Anteil wird dann gekürzt, d.h. vom Gewerbeertrag abgezogen. Beispiel: Beträgt der Gesamtgewinn 300.000 € und davon entfallen 250.000 € auf Mieterträge aus eigenem Grundbesitz, so wird dank erweiterter Kürzung diese 250.000 € aus der Gewerbesteuerberechnung herausgenommen. Die restlichen 50.000 € (z.B. aus anderen erlaubten Tätigkeiten) bleiben gewerbesteuerpflichtig. Wichtig: Es handelt sich um eine vollständige Kürzung des entsprechenden Gewinnanteils und nicht um einen prozentualen Abschlag. Dadurch kann im Idealfall der gesamte Vermietungsgewinn (100 %) gewerbesteuerfrei gestellt werden. Die normale pauschale Kürzung (1,2 % der Einheitswerte) tritt in diesem Fall vollständig zurück, weil die erweiterte Kürzung für Immobilienunternehmen viel vorteilhafter ist. Vorteil: Die Berechnung ist unkompliziert und führt in reinen Vermietungsfällen dazu, dass praktisch keine Gewerbesteuer anfällt, was die Steuerbelastung erheblich senkt.
Ist die Vermietung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit?
Im privaten Bereich ja, im unternehmerischen Bereich nein. Es sei denn, man nutzt gezielt eine Befreiungsregel. Konkret: Private Vermieter und reine Vermögensverwaltungs-Personengesellschaften gelten nicht als Gewerbebetrieb, daher sind ihre Mieteinkünfte von vornherein von der Gewerbesteuer freigestellt. Sie müssen keine Gewerbesteuer zahlen. Sobald jedoch eine gewerbliche Prägung gegeben ist (z.B. Vermietung durch eine GmbH), sind die Mieteinnahmen eigentlich gewerbesteuerpflichtig. Hier greift aber die spezielle Befreiungsmöglichkeit der erweiterten Grundstückskürzung, die, sofern die strengen Bedingungen erfüllt sind, eine vollständige Freistellung dieser Mieterträge von der Gewerbesteuer bewirkt. Man kann also sagen: Die Vermietung von Immobilien kann gewerbesteuerfrei sein, wenn sie entweder als private Vermögensverwaltung betrieben wird oder wenn ein gewerbliches Unternehmen die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung erfüllt. Ohne eine solche Konstellation ist die Vermietung nicht automatisch von Gewerbesteuer befreit, insbesondere nicht bei gewerblichen Rechtsformen. Beispiel: Eine Privatperson mit einigen vermieteten Wohnungen zahlt generell keine Gewerbesteuer darauf. Die gleiche Tätigkeit in einer GmbH würde eigentlich Gewerbesteuer auslösen. Aber dank § 9 Nr. 1 GewStG (erweiterte Kürzung) kann sich die GmbH ebenfalls davon befreien lassen. Kurzfazit: Immobilienvermietung an sich ist kein Gewerbe und daher steuerfrei von Gewerbesteuer, außer sie wird in einen gewerblichen Mantel gepackt. In solchen Fällen gibt es jedoch die Möglichkeit, über gesetzliche Kürzungen wiederum eine faktische Befreiung herbeizuführen. Das System will sicherstellen, dass Vermietungs-Einkünfte nicht doppelt belastet werden, egal in welcher Rechtsform sie anfallen.
Kann ich meine Immobilie an meine GmbH steuerfrei verkaufen?
Einen Immobilienverkauf an die eigene GmbH komplett steuerfrei zu gestalten, ist schwierig, da mehrere Steuerarten berührt werden. Erstens fällt beim Verkauf in der Regel Grunderwerbsteuer an: die GmbH muss beim Erwerb der Immobilie je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen. Diese Steuer lässt sich nur vermeiden, wenn ganz spezielle Konzern- oder Umwandlungsvorschriften greifen (z.B. bestimmte Übertragungen innerhalb von 95 %-verbundenen Unternehmen können grunderwerbsteuerfrei sein, aber die Regeln wurden verschärft und erfordern meist längere Haltefristen). Zweitens stellt sich die Frage der Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn bei Ihnen privat: Haben Sie die Immobilie im Privatvermögen und seit mehr als 10 Jahren gehalten, ist der Verkauf einkommensteuerfrei (Spekulationsfrist greift). Liegt der Kauf aber weniger als 10 Jahre zurück, wäre ein privater Veräußerungsgewinn zu versteuern (zum individuellen Steuersatz). Dieser Steuer kann man durch die Wahl der 10-Jahres-Frist entgehen, aber nicht anders legal “nullen”. Drittens wird die Immobilie durch den Verkauf in das Betriebsvermögen der GmbH überführt. Künftige Wertsteigerungen unterliegen dann bei der GmbH der Steuer, und auch wenn Sie eines Tages die GmbH verkaufen, könnten stille Reserven aufdecken. Zusammengefasst: Völlig steuerfrei geht es in der Regel nicht. Wenn Sie persönlich bereits steuerfrei veräußern dürfen (nach 10 Jahren Haltedauer), bleibt trotzdem die Grunderwerbsteuer als Kostenpunkt. Manche Eigentümer versuchen stattdessen, die Immobilie per Sacheinlage ins Stammkapital der GmbH einzubringen. Das kann unter bestimmten Bedingungen einkommensteuerneutral erfolgen (§ 21 UmwStG), aber die Grunderwerbsteuer kann auch hier anfallen (es sei denn, man strukturiert über Personengesellschaften mit 95 %-Quoten, sehr komplex). Fazit: In den meisten Fällen wird ein Verkauf an die eigene GmbH zumindest die Grunderwerbsteuer auslösen und nur “steuerfrei” sein, falls die 10-Jahres-Frist bereits erfüllt ist. Eine komplett steuerfreie Übertragung ist nur in sehr limitierten Ausnahmefällen möglich. Es empfiehlt sich, diesen Schritt mit steuerlichem Rat zu planen, um ggf. steuerliche Fallstricke zu umgehen. Beispielsweise könnte ein Share Deal (Verkauf der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft statt der Immobilie selbst) unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, ist aber bei Übertragung an die eigene GmbH nicht anwendbar. Kurz gesagt: Einfach so steuerfrei an die eigene GmbH verkaufen klappt nicht; man muss stets mindestens mit der Grunderwerbsteuer rechnen und ggf. mit privater Steuer, falls die Bedingungen der Steuerfreiheit nicht erfüllt sind.
Ist eine Immobilien GmbH gewerbesteuerpflichtig?
Eine Immobilien-GmbH ist dem Grunde nach gewerbesteuerpflichtig, weil jede Kapitalgesellschaft per Gesetz als Gewerbebetrieb gilt. Das bedeutet: Ohne spezielle Regelung müsste die GmbH auf ihren Gewinn aus Vermietung Gewerbesteuer zahlen (abzüglich etwaiger normaler Kürzungen wie 1,2 % vom Einheitswert). Allerdings hat der Gesetzgeber mit der erweiterten Grundstückskürzung eine Ausnahmeregel geschaffen, die genau für solche Fälle gedacht ist. Erfüllt die Immobilien-GmbH die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung, kann sie sich de facto von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. In der Praxis sieht man daher oft, dass Immobilien-GmbHs trotz Gewerbesteuerpflicht keine Gewerbesteuer zahlen, weil sie rein vermögensverwaltend tätig sind und die Kürzung in Anspruch nehmen. Anders formuliert: Ja, eine Immobilien-GmbH unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer, aber sie hat die Möglichkeit, durch § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG diese Steuerlast auf 0 zu stellen. Wenn die GmbH hingegen nicht alle Bedingungen einhält (z.B. weil sie nebenbei doch ein Gewerbe betreibt oder in schädliche Konstellationen gerät), dann wird sie wie jedes andere gewerbliche Unternehmen voll gewerbesteuerpflichtig sein. Kurzantwort: Gewerbesteuerpflicht ja. Aber mittels Gestaltungsinstrumenten kann eine Immobilien-GmbH faktisch gewerbesteuerfrei gestellt werden, sodass in vielen Fällen am Ende keine Gewerbesteuer gezahlt wird.
Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundstücksunternehmen ist ein zentraler Steuervorteil für alle, die Immobilien in einer GmbH oder gewerblich geprägten Personengesellschaft halten. Sie ermöglicht es, gewerbesteuerfrei zu vermieten, indem die Mieterträge vollständig aus der Gewerbesteuerberechnung herausgenommen werden. Dadurch werden Immobiliengesellschaften ähnlich behandelt wie private Vermieter: ein bewusster Schritt des Gesetzgebers, um Doppeltbelastungen zu vermeiden. Allerdings kommt dieser Vorteil nur unter strengen Bedingungen zum Tragen. Die Gesellschaft muss sich faktisch auf die reine Vermietung des eigenen Grundbesitzes beschränken und darf höchstens in eng umrissenen Grenzen zusätzliche Tätigkeiten ausüben (Kapitalanlagen, kleinere Mieterleistungen, Ökostrom, etc.). Jeder Schritt darüber hinaus, sei es ein nebensächliches Gewerbe, das Überschreiten der 5 %-/10 %-Grenzen oder eine ungünstige Verflechtung mit den Gesellschaftern, kann den Status sofort zunichtemachen.
Für die Zielgruppe Unternehmer und Buchhaltungsverantwortliche bedeutet das: Gewerbesteuerplanung bei Immobilien erfordert Sorgfalt. Der erzielbare Steuervorteil ist erheblich (rund 14–17 % des Gewinns, je nach Hebesatz) und rechtfertigt meist den Aufwand, die Voraussetzungen einzuhalten. Firmen, die ihre Immobilien in einer separaten Immobilien-GmbH halten, sollten von Anfang an sicherstellen, dass diese keine gewerblichen „Ausreißer“ hat. Falls doch einmal zusätzliche Einnahmequellen erschlossen werden (z.B. Solardach, Werbetafel, externer Parkplatz), ist vorher eine Abstimmung mit dem Steuerberater ratsam. Auch bei Konzernstrukturen mit Immobilien-SPVs muss auf schädliche Nutzungsüberlassungen geachtet werden. Werden all diese Punkte beherzigt, kann eine Immobiliengesellschaft dauerhaft gewerbesteuerfrei vermieten und so ihre Steuerlast auf die Körperschaftsteuer begrenzen. Dies verbessert nicht nur die Rendite, sondern erhöht auch die Liquidität für neue Investitionen. Letztlich zeigt die erweiterte Kürzung, dass präzise steuerliche Gestaltung und Compliance sich auszahlen: Wer die Spielregeln kennt und befolgt, wird belohnt, während Nachlässigkeit an dieser Stelle teuer werden kann.
Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrags wurde nach bestem Wissen auf Grundlage der geltenden deutschen Steuergesetze (Stand: Dezember 2025) erstellt. Änderungen im Steuerrecht sind möglich. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Beratung durch Steuerberater oder Rechtsanwälte. Eine Haftung für Aktualität oder Vollständigkeit wird ausgeschlossen.
FAQ – Wichtige Fragen und Antworten zur gewerbesteuerfreien Vermietung
Was ist die Bagatellgrenze für die erweiterte Kürzung?
Die Bagatellgrenze im Rahmen der erweiterten Kürzung beträgt 5 % der Gesamteinnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Diese 5 %-Regel wurde 2021 eingeführt und erlaubt Grundstücksunternehmen geringfügige schädliche Nebeneinkünfte, ohne dass gleich die gesamte Kürzung verloren geht. Konkret dürfen bis zu 5 % der jährlichen Miet- und Pachteinnahmen aus eigentlich schädlichen Tätigkeiten stammen, etwa aus Lieferungen und Leistungen an die Mieter, die über die bloße Raumüberlassung hinausgehen (z.B. Verkauf von konventionellem Strom, Hausmeisterdienste, Vermietung von Geräten an Mieter). Solange diese Bagatellgrenze (5 %) nicht überschritten wird, bleibt die erweiterte Kürzung vollständig erhalten. Überschreiten die Nebeneinnahmen jedoch 5 % der Mieterträge, greift der Ausschluss: die Steuerbefreiung entfällt dann komplett. Wichtig: Die 5 %-Bagatellgrenze bezieht sich nur auf sonstige Tätigkeiten im direkten Zusammenhang mit Mietern. Daneben gibt es noch die 10 %-Grenze für Stromlieferungen und E-Ladestation-Einnahmen (erneuerbare Energien), die separat gilt. Beide Grenzen sind jeweils eigenständig zu beachten und nicht untereinander aufrechenbar. Praxis: Durch die 5 %-Toleranz können Vermieter kleine Zusatzverdienste (bis zu 1/20 der Mieteinnahmen) erzielen, ohne die Steuerfreiheit zu gefährden.
Wie hoch ist die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags?
Die erweiterte Kürzung führt im Ergebnis dazu, dass der auf eigene Immobilien entfallende Gewerbeertrag zu 100 % gekürzt wird. Es handelt sich also nicht um eine fixe Prozentzahl an Ermäßigung, sondern um die vollständige Herausrechnung des entsprechenden Gewinnanteils. Ist das Unternehmen ausschließlich mit Immobilienvermietung befasst, kann folglich der gesamte Gewinn aus Vermietung von der Gewerbesteuer befreit werden. In der Praxis bedeutet das: Wo normalerweise z.B. ~14 % Gewerbesteuer auf den Gewinn anfallen würden (je nach Hebesatz vor Ort), sinkt dieser Anteil durch die erweiterte Kürzung faktisch auf 0 %. Anders ausgedrückt: Die Kürzung kann den Gewerbesteuerbetrag um bis zu 100 % reduzieren, solange die Voraussetzungen erfüllt sind. Diese vollständige Kürzung des Immobilien-Gewinns entspricht oft einer Steuerersparnis von rund 13–17 % des Gewinns (typische Gewerbesteuerspanne) für das Unternehmen. Hinweis: Andere Gewinnteile, z.B. aus nicht begünstigten Tätigkeiten, bleiben steuerpflichtig. Aber die erweiterte Kürzung an sich ist so hoch, dass rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs am Ende praktisch keine Gewerbesteuer zahlen müssen: ein enormer finanzieller Vorteil.
Welche Tätigkeiten sind schädlich für die erweiterte Grundstückskürzung?
Schädlich sind alle Aktivitäten, die über die reine Verwaltung des eigenen Grundbesitzes hinausgehen und nicht ausdrücklich vom Gesetz als unschädlich erlaubt sind. Beispielsweise verlieren Grundstücksunternehmen die Steuerbefreiung, wenn sie fremde Immobilien verwalten, einen aktiven Gewerbebetrieb betreiben oder zusätzliche Dienstleistungen anbieten, die den gesetzlichen Rahmen sprengen. Konkrete schädliche Tätigkeiten sind etwa: Betrieb einer Photovoltaikanlage mit Stromeinspeisung ins öffentliche Netz (statt nur Lieferung an Mieter), Vermietung von Stellplätzen an externe Dritte (ohne direkten Bezug zu eigenen Mietern), Werbeflächen-Vermietung an Fremdfirmen am Gebäude, oder allgemein jede gewerbliche Nebentätigkeit, die über 5 % der Mieteinnahmen hinausgeht. Ebenfalls schädlich: Wenn der Grundbesitz einem Gewerbe eines Gesellschafters dient, z.B. ein Gesellschafter mietet selbst Gewerberäume. So ist die Kürzung komplett ausgeschlossen. Fazit: Alles, was nicht ausdrücklich erlaubt oder per Bagatellgrenze (5 %/10 %) gedeckt ist, gilt als schädlich und führt dazu, dass die erweiterte Kürzung entfällt. Immobiliengesellschaften sollten daher streng auf ihren Tätigkeitsumfang achten, um die Steuerbefreiung nicht zu riskieren.
Wie hoch ist die Kürzung der Gewerbesteuer für Grundbesitz ab 2025?
Auch ab 2025 gilt: Die erweiterte Kürzung erlaubt eine vollständige Kürzung der Gewerbesteuer auf Grundbesitz-Erträge, daran hat sich nichts geändert. Immobilienunternehmen können nach wie vor 100 % des auf Vermietung entfallenden Gewinns von der Gewerbesteuer abziehen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Es gibt keine feste Prozentzahl, die ab 2025 anders wäre als zuvor; die Regelung besteht unverändert fort. Zu beachten ist, dass die Hebesätze der Gewerbesteuer von den Gemeinden festgelegt werden und variieren (typisch 200–600 %, entsprechend ~7–21 % Steuer vom Gewinn). Ohne Kürzung würde also je nach Standort etwa 10–17 % Gewerbesteuer anfallen. Mit erweiterter Kürzung kann diese Belastung aber nach wie vor auf 0 % reduziert werden, was einer drastischen Entlastung entspricht. Zusatzinfo: Die im Jahr 2021 eingeführten neuen Grenzen (10 %/5 %) bleiben auch 2025 gültig und wurden sogar in gleichlautenden Ländererlassen 2022 bestätigt. Eine Immobilien-GmbH kann also auch 2025 und darüber hinaus ihre Gewerbesteuer auf Vermietungsgewinne faktisch auf null setzen, indem sie die erweiterte Kürzung optimal nutzt. Der Steuervorteil bleibt damit ein fester Bestandteil der Steuerplanung für Grundstücksunternehmen.
Wie kann die Gewerbesteuer für ein Betriebsgrundstück gekürzt werden?
Für ein Betriebsgrundstück (also ein Grundstück, das ein Betrieb selbst nutzt oder vermietet) gibt es im Gewerbesteuergesetz zwei relevante Kürzungen. Erstens die allgemeine Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG: Hier wird pauschal 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes vom Gewerbeertrag abgezogen. Diese einfache Kürzung steht jedem Gewerbebetrieb zu, der eigenes Grundvermögen besitzt, und mindert die Gewerbesteuer geringfügig. Zweitens und meist deutlich wirksamer: die erweiterte Kürzung nach Satz 2, die aber nur greift, wenn das Unternehmen ausschließlich Grundbesitz verwaltet. Ein normales Betriebsunternehmen (z.B. Produktionsfirma mit eigenem Fabrikgelände) erfüllt diese Voraussetzung nicht, weil es ja noch ein anderes Gewerbe betreibt. In solchen Fällen bleibt nur die 1,2 %-Kürzung. Will man dennoch umfassend die Gewerbesteuer sparen, wird oft folgendes gemacht: Das Betriebsgrundstück wird in eine separate Immobiliengesellschaft ausgelagert. Diese vermietet das Grundstück an den Betrieb und kann, sofern keine schädliche Gesellschafterverflechtung vorliegt, die erweiterte Kürzung nutzen. Durch diese Gestaltung zahlt das Betriebsunternehmen Miete (als Betriebsausgabe) und die Immobiliengesellschaft setzt die Mieteinnahmen gewerbesteuerfrei um. Wichtig: Die Konstruktion muss so gewählt sein, dass die Eigentümer des Betriebs keine persönliche Stellung in der Vermietungs-GbR/GmbH haben, die den Ausschlussgrund triggert. Gelingt dies, ist das Betriebsgrundstück gewerbesteuerlich begünstigt: Entweder direkt über die 1,2 %-Regel (geringe Minderung) oder optimal über eine getrennte Vermietungsgesellschaft mit erweiterter Kürzung (nahezu vollständige Befreiung). Tipp: Gerade bei hohen Grundstückswerten oder Mieten lohnt sich die Auslagerung in eine Immobilien-GmbH, um langfristig Gewerbesteuer zu sparen. Vorausgesetzt, die strengen Bedingungen werden beachtet.
Wann gilt Vermietung als gewerblich?
Vermietung gilt dann als gewerblich, wenn sie den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreitet. Normalerweise ist das bloße Vermieten von Wohnungen oder Gewerberäumen durch eine Privatperson oder eine vermögensverwaltende Gesellschaft kein Gewerbe. Gewerblich wird es in folgenden typischen Fällen: (1)Rechtsformbedingt: Wenn eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) vermietet, gelten die Einkünfte kraft Rechtsform als gewerblich. (2)Gewerbliche Prägung oder Infizierung: Bei Personengesellschaften kann gewerblicher Charakter entstehen, wenn es einen vollhaftenden Gewerbetreibenden gibt oder wenn neben der Vermietung auch gewerbliche Einnahmen >3 % der Umsätze erzielt werden. (3)Umfang und Zusatzleistungen: Wenn die Vermietung mit hotelmäßigen Services oder in großem Stil betrieben wird, kann sie als Gewerbebetrieb gelten. Beispiel: Betrieb eines Boardinghouses, Ferienwohnungsvermietung mit Rundum-Service, Vermietung von mehr als drei Objekten mit Verkauf innerhalb kurzer Zeit (dann gewerblicher Grundstückshandel). (4)Kurzfristigkeit und Gewinnerzielungsabsicht: Vermietungen, die eher einem Handelsgeschäft ähneln, etwa systematisches An- und Vermieten mit baldiger Veräußerung, werden als gewerblich eingestuft. Zusammengefasst gilt Vermietung immer dann als gewerblich, wenn aktive unternehmerische Elemente hinzutreten oder rechtlich ein Gewerbebetrieb vorliegt. Nicht gewerblich sind hingegen langfristige Vermietungen im Privatvermögen ohne besondere Serviceleistungen. Wichtig: Die Einordnung hat große steuerliche Konsequenzen: bei gewerblicher Vermietung droht Gewerbesteuer und das Objekt wird steuerliches Betriebsvermögen, was z.B. die 10-Jahres-Steuerfreiheit für Verkäufe ausschließt. Daher sollte man genau prüfen, wann die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten wird und ob man das ggf. durch Rechtsformwahl oder Reduktion von Zusatzleistungen steuern kann.
Ist gewerbliche Vermietung gewerbesteuerpflichtig?
Ja, sobald eine Vermietungstätigkeit als gewerblich eingestuft wird, ist sie auch gewerbesteuerpflichtig, wie jeder andere Gewerbebetrieb. Der Ausdruck “gewerbliche Vermietung” kann zweierlei meinen: Erstens die Vermietung durch eine Kapitalgesellschaft (oder gewerblich geprägte Personengesellschaft), was automatisch gewerblich ist. Zweitens eine an sich private Vermietung, die wegen besonderer Umstände als Gewerbe gewertet wird (z.B. Hotelähnlicher Betrieb). Beide Fälle führen zur Gewerbesteuerpflicht. Beispiel 1: Eine Immobilien-GmbH vermietet Wohnungen und trotz rein vermögensverwaltender Tätigkeit gelten die Einkünfte als gewerblich (kraft Rechtsform) und wären gewerbesteuerpflichtig, sofern keine erweiterte Kürzung greift. Beispiel 2: Ein Privatvermieter betreibt drei möblierte Ferienwohnungen mit täglichem Reinigungsservice und Frühstück: hier kann das Finanzamt von einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb ausgehen, wodurch die Vermietung gewerblich wird und Gewerbesteuer anfällt. In solchen Fällen wird die gesamte Tätigkeit gewerbesteuerpflichtig. Merke: Die Gewerbesteuerpflicht knüpft an den Status Gewerbebetrieb an. Gewerbliche Vermietung = Vermietung ist als Gewerbe einzustufen = ja, Gewerbesteuer. Es sei denn, man nutzt eben Ausnahmen wie die erweiterte Kürzung (die aber nur für bestimmte Konstellationen gilt). Fazit: Wo “gewerblich” draufsteht, ist im Steuerkontext auch Gewerbesteuer drin. Daher sollte man Vermietungen möglichst so gestalten, dass sie steuerlich als Vermögensverwaltung gelten oder die speziellen Befreiungen greifen, um keine unnötige Gewerbesteuer zu bezahlen.
Welche Steuern zahlt eine Immobilien GmbH?
Eine Immobilien-GmbH unterliegt im Wesentlichen den gleichen Steuerarten wie andere Kapitalgesellschaften, mit ein paar Besonderheiten:
(1) Körperschaftsteuer: Auf den zu versteuernden Gewinn fallen 15 % Körperschaftsteuer an, zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 % von 15 %, also 0,825 %), macht zusammen rund 15,825 %.
(2) Gewerbesteuer: Ohne besondere Regel würden auf Ebene der GmbH zusätzlich Gewerbesteuer anfallen, deren Höhe vom Hebesatz der Gemeinde abhängt (durchschnittlich ~14 % des Gewinns). Allerdings kann eine reine Immobilien-GmbH diese durch die erweiterte Kürzung auf Null reduzieren.
(3) Grundsteuer: Als Immobilienbesitzer zahlt die GmbH jährlich Grundsteuer an die Gemeinde für ihre Grundstücke. Das ist eine Objektsteuer und unabhängig von Gewinn.
(4) Umsatzsteuer: Die GmbH kann bei gewerblicher Vermietung an Gewerbemieter zur Umsatzsteuer optieren und muss dann ggf. Umsatzsteuer auf die Mieten abführen, hat aber Vorsteuerabzug. Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerbefreit (keine USt, kein Vorsteuerabzug).
(5) Grunderwerbsteuer: Wenn die GmbH Immobilien erwirbt, fällt einmalig Grunderwerbsteuer an (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises).
(6) Weitere: Bei Gewinnausschüttungen an die Gesellschafter kommen Kapitalertragsteuer/Abgeltungsteuer (25 %) ins Spiel, aber das betrifft die Anteilseigner, nicht die GmbH selbst. Zusammengefasst zahlt eine Immobilien-GmbH Körperschaftsteuer und ggf. Gewerbesteuer auf ihren Gewinn (wobei letztere oft durch die Kürzung wegfällt) sowie Grundsteuer auf ihre Objekte. Bei Transaktionen kommen noch Grunderwerbsteuer und eventuell Umsatzsteuer ins Spiel. Vorteilhaft ist, dass durch die erweiterte Kürzung die Gesamtsteuerlast auf laufende Gewinne oft nur ca. 15 % beträgt (nur KSt, keine GewSt). Damit kann eine Immobilien-GmbH steuerlich sehr effizient sein, verglichen mit einem gewerblichen Unternehmen ohne solche Begünstigung.
Welche Nachteile hat die gewerbliche Vermietung?
Eine gewerbliche Vermietung bringt mehrere Nachteile gegenüber der rein privaten Vermögensverwaltung mit sich: Der größte Nachteil ist die Gewerbesteuerpflicht, die je nach Hebesatz rund 15 % vom Gewinn zusätzlich als Steuer kosten kann. Dadurch sinkt die Rendite aus den Mieteinnahmen erheblich. Zweitens verliert man bei gewerblicher Einstufung gewisse Steuervergünstigungen des Privatvermögens und insbesondere die Spekulationsfrist: Im Privatvermögen ist ein Immobilienverkauf nach 10 Jahren steuerfrei; im Betriebsvermögen (bei gewerblicher Vermietung) ist jeder Verkaufsgewinn steuerpflichtig, egal wann er erfolgt. Auch die laufende Abschreibung wirkt sich zwar in beiden Fällen aus, aber stille Reserven sind im Gewerbebereich stets steuerverstrickt (versteckt steuerschuldhaft). Drittens steigt der Verwaltungsaufwand: Gewerbliche Vermieter müssen Bücher führen, Bilanzen erstellen (bei Kapitalgesellschaften verpflichtend) und zusätzliche Steuererklärungen (Gewerbesteuer) abgeben. Das bringt höhere Kosten und Pflichten mit sich. Viertens können je nach Konstellation weitere steuerliche Nachteile auftreten. Beispielsweise bei der gewerblichen Infizierung einer an sich freigestellten Personengesellschaft, wodurch auch andere eigentlich steuerfreie Einkünfte (z.B. aus Vermietung) plötzlich gewerbesteuerpflichtig werden. Fünftens ist die Flexibilität geringer: Man muss sorgfältig aufpassen, keine Aktivitäten zu entfalten, die die Steuerlast erhöhen (siehe erweiterte Kürzung: bei Verstoß droht voller Gewerbesteuereinfall). Insgesamt bedeutet gewerbliche Vermietung also: höhere Steuerlast, strengere Regeln und mehr Bürokratie. Diese Nachteile lassen sich zwar durch kluge Gestaltung (z.B. Nutzung der erweiterten Kürzung) abmildern, aber sie stellen einen klaren Unterschied zur einfachen Vermietung im Privatvermögen dar. Jeder Immobilienbesitzer sollte daher abwägen, ob die gewerbliche Schiene wirklich vorteilhaft ist oder ob sich Steuerfallen ergeben, die es zu vermeiden gilt.
Wie hoch ist die Gewerbesteuer bei Vermietung?
Die Höhe der Gewerbesteuer bei einer vermietenden Unternehmung hängt vom kommunalen Hebesatz ab, da dieser die Steuerlast maßgeblich bestimmt. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst wird der Gewerbeertrag (Gewinn) mit der Steuermesszahl von 3,5 % multipliziert. Das Ergebnis: der Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Beispielsweise bei einem typischen Hebesatz von 400 % ergibt sich eine Gewerbesteuerbelastung von 3,5 % × 400 % = 14 % des steuerlichen Gewinns. In Gemeinden mit höherem Hebesatz (z.B. 490 % in einigen Großstädten) wären es ~17,15 %, bei niedrigem Hebesatz (z.B. 200 %) nur 7 %. Ohne besondere Vergünstigungen müsste eine Immobilien-GmbH also beispielsweise rund 14€ Gewerbesteuer pro 100€ Gewinn aus Vermietung zahlen (bei durchschnittlichem Hebesatz). Allerdings kann durch die erweiterte Kürzung dieser Betrag auf null reduziert werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Daher zahlen viele vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften effektiv 0 % Gewerbesteuer auf ihre Mieteinnahmen, während operative Gewerbebetriebe die vollen ca. 10–17 % entrichten. Wichtig: Selbst wenn Gewerbesteuer anfällt, wird sie bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften bis zu einem gewissen Grad auf die Einkommensteuer angerechnet (Teilanrechnung), was die effektive Belastung senkt. Bei Kapitalgesellschaften gibt es diese Anrechnung nicht. Dort kommt die Gewerbesteuer vollständig zusätzlich zur Körperschaftsteuer (~15 %) obendrauf. Daher ist es umso wertvoller, dass Immobilien-GmbHs über die erweiterte Kürzung die ~14 % Gewerbesteuer weitgehend eliminieren können und so oft insgesamt nur ca. 15–16 % Körperschaftsteuer (inkl. Soli) auf ihre Gewinne zahlen.
Ist eine Immobilienverwaltung gewerbesteuerpflichtig?
Hier kommt es auf die genaue Tätigkeit an. Unter Immobilienverwaltung versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch zwei Szenarien: Zum einen eine Firma, die als Dienstleister fremde Immobilien verwaltet (z.B. Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften). Zum anderen kann damit auch eine Gesellschaft gemeint sein, die eigenen Immobilienbestand verwaltet (also de facto eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft). Im ersten Fall,die klassische Hausverwaltung für Dritte, liegt eindeutig ein Gewerbebetrieb vor. Die Gesellschaft erbringt Verwaltungsdienstleistungen gegen Entgelt und ist voll gewerbesteuerpflichtig (kein Anwendungsfall der Grundstückskürzung, da kein eigener Grundbesitz vermietet wird). Im zweiten Fall, einer reinen eigenen Immobilienverwaltungsgesellschaft, ist die Gewerbesteuerpflicht zwar dem Grunde nach gegeben (bei Rechtsform GmbH z.B.), aber hier kann man über die erweiterte Kürzung wieder die Steuerfreiheit erreichen. Wenn man also mit Immobilienverwaltung eine vermögensverwaltende Immobilienholding meint, dann greift dasselbe wie für eine Immobilien-GmbH: Sie wäre gewerbesteuerpflichtig, kann sich jedoch davon befreien, solange sie keine fremden Geschäfte macht. In der Praxis wird der Begriff Immobilienverwaltung häufig für Dienstleister verwendet: diese sind normale Gewerbebetriebe. Also: Ja, eine gewerblich tätige Immobilienverwaltung (im Sinne von Fremdverwaltung) muss Gewerbesteuer zahlen. Eine eigene Immobilienverwaltungsgesellschaft dagegen sollte, wenn richtig aufgesetzt, gewerbesteuerlich neutral gestellt sein können (durch § 9 Nr. 1 GewStG). Fazit: Prüfen Sie die Tätigkeit: Verwaltung für Dritte = Gewerbesteuerpflichtig wie jeder Betrieb; Verwaltung eigenen Vermögens = an sich gewerbesteuerpflichtig, aber mit Gestaltungsoption zur Steuerbefreiung. Im Zweifel gilt: jede entgeltliche Dienstleistung ist ein Gewerbe (mithin gewerbesteuerpflichtig), während das Halten eigenen Immobilienvermögens im Kern nicht belastet werden soll und daher privilegiert ist.
Wie kann ich die Gewerbesteuer in meiner Immobilien-GmbH vermeiden?
Die effektivste Methode, um in einer Immobilien-GmbH keine Gewerbesteuer zahlen zu müssen, ist die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung. Dazu muss die GmbH so strukturiert sein, dass sie ausschließlich eigenen Grundbesitz vermietet und alle schädlichen Aktivitäten vermeidet. Im Klartext: Stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilien-GmbH nur Einkünfte aus Vermietung und den erlaubten Nebentätigkeiten erzielt und keine gewerblichen Seitengeschäfte, keine Fremdobjekte, keine problematischen Verflechtungen. Erfüllt Ihre GmbH diese Voraussetzungen, kann sie beim Finanzamt beantragen, dass der gesamte auf die Vermietung entfallende Gewinn von der Gewerbesteuer freigestellt wird. Die Folge: Die GmbH zahlt nur Körperschaftsteuer (15 % + Soli) auf ihre Gewinne, aber 0 % Gewerbesteuer. Weitere Ansätze zur Gewerbesteuervermeidung sind begrenzt: Der generelle Freibetrag von 24.500 € gilt nur für Personengesellschaften, nicht für eine Kapitalgesellschaft. Man könnte jedoch überlegen, ob eine strukturierte Konstellation (z.B. eine vermögensverwaltende, nicht gewerblich geprägte Personengesellschaft statt der GmbH) sinnvoll ist. Diese würde überhaupt nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Allerdings verzichtet man dann auf die Haftungsvorteile der GmbH. Praktischer Tipp: Behalten Sie in Ihrer Immobilien-GmbH die 5 %- und 10 %-Grenzen im Auge, führen Sie keine Aktivitäten ein, die über die Vermietung hinausgehen, und dokumentieren Sie die Einhaltung der Regeln. Im Zweifelsfall ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, bevor Sie neue Geschäfte tätigen (z.B. Solardach, Dienstleistungen etc.). Mit der richtigen Gestaltung können Sie somit die Gewerbesteuer in der Immobilien-GmbH vollständig vermeiden und Ihre Erträge wesentlich steuerbegünstigt vereinnahmen.
Wie viel Steuern zahlt eine GmbH auf Mieteinnahmen?
Eine GmbH zahlt auf ihre Mieteinnahmen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer, wobei letztere durch Gestaltung entfallen kann. Im Normalfall gilt: Aus 100 € Gewinn aus Vermietung werden etwa 15€ Körperschaftsteuer fällig (zzgl. Solidaritätszuschlag ~0,8 €) und bei z.B. 400 % Hebesatz, rund 14€ Gewerbesteuer. Zusammen also knapp 30 % Steuern auf die Gewinne der GmbH. Doch hier greift nun die besondere Regel für Immobilien: Nutzt die GmbH die erweiterte Kürzung, reduziert sich die Gewerbesteuer auf 0€. Dann bleiben von den genannten 100 € Gewinn nur die ~15,8 € Körperschaftsteuer (inkl. Soli) zu zahlen. Somit sinkt die Gesamtbelastung auf etwa 15–16 %. Einige Gemeinden haben höhere oder niedrigere Hebesätze, was die potenzielle Gewerbesteuer variieren lässt. Aber mit Kürzung ist das irrelevant, weil sie nicht anfällt. Beispielrechnung: Eine Immobilien-GmbH hat 1 Mio. € Jahresüberschuss aus Vermietung. Ohne Kürzung und bei 400 % Hebesatz wären ca. 150.000 € KSt + 140.000 € GewSt = 290.000 € Steuern zu zahlen. Mit erweiterter Kürzung zahlt sie nur die 150.000 € KSt (GewSt weg), spart also 140.000 €. Zusätzlich muss man bedenken: Wenn die GmbH die Gewinne an ihre Anteilseigner ausschüttet, fallen auf Ebene der Anteilseigner noch 25 % Abgeltungsteuer an (sofern kein Teileinkünfteverfahren greift). Das betrifft aber das allgemeine System der Kapitalgesellschaftsbesteuerung. Rein auf Ebene der GmbH gesehen sind die Mieteinnahmen im Idealfall also mit 15 % Körperschaftsteuer belastet und gewerbesteuerfrei. Ohne spezielle Kürzung läge die Steuerbelastung der GmbH auf Mieterträgen ungefähr bei 30 %. Merke: Durch geschickte Nutzung der Steuervorschriften (sprich: extended Kürzung) kann man die Steuerlast einer Immobilien-GmbH praktisch halbieren, was ein starker Anreiz für die entsprechende Gestaltung ist.
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