Immobiliengesellschaft als GmbH oder als GmbH & Co. KG: Steueroptimierung durch Gesellschaftsstrukturen

Unternehmer mit Immobilienvermögen stehen häufig vor der Frage, welche Rechtsform für die Immobilienverwaltung am vorteilhaftesten ist. Besonders die Immobilien GmbH und die Immobilien GmbH & Co. KG gelten in Deutschland als attraktive Gesellschaftsformen, um Immobilieninvestitionen steuerlich zu optimieren und Risiken zu begrenzen. Beide Modelle bieten Haftungsschutz und eröffnen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Doch welche Variante passt besser?

Immobilien-GmbH: Merkmale, Steuern und Vorteile

Bei einer Immobilien-GmbH handelt es sich um eine normale Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) nach deutschem Recht, deren Geschäftszweck in der Verwaltung, Vermietung oder dem Handel mit Immobilien liegt. Die Gründung erfolgt nach dem GmbH-Gesetz und erfordert ein Stammkapital von mindestens 25.000 €, von dem bei Gründung mindestens 12.500 € eingebracht werden müssen. Die Gründung wird notariell beurkundet und die Gesellschaft entsteht mit Eintragung ins Handelsregister. Die GmbH haftet ausschließlich mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Das Privatvermögen der Gesellschafter bleibt geschützt. Nach der Gründung kann die Immobilien-GmbH selbst Immobilien erwerben, halten, vermieten und verkaufen. Wichtig: Sobald die GmbH im Grundbuch Eigentümerin der Immobilien ist, gehören diese der Gesellschaft, nicht mehr den Gesellschaftern privat.

Besteuerung der Immobilien-GmbH

Eine Immobilien-GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer (KSt) sowie in der Regel der Gewerbesteuer (GewSt). Der Körperschaftsteuersatz beträgt bundeseinheitlich 15 % des zu versteuernden Gewinns (zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer, was effektiv ca. 15,825 % ergibt). Zusätzlich gilt eine GmbH kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb und unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Die Gewerbesteuer wird kommunal erhoben; sie beträgt 3,5 % des Gewerbeertrags, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde (z.B. bei Hebesatz 400 % wären das 14 % vom Gewinn). Allerdings gibt es für reine Immobiliengesellschaften eine entscheidende Steuerbegünstigung: die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Diese ermöglicht es, Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung eigenen Grundbesitzes vollständig von der Gewerbesteuer freizustellen, sofern die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine darüberhinausgehenden gewerblichen Aktivitäten ausübt. Mit anderen Worten: Beschränkt sich die Immobilien-GmbH strikt auf die Immobilienverwaltung (und ggf. das Halten von etwas Kapitalvermögen), kann die Gewerbesteuer auf null reduziert werden. Diese Steuerbefreiung erfordert einen Antrag beim Finanzamt und geht bei Überschreiten enger Grenzen verloren (dazu später mehr).

Vorteile der Immobilien-GmbH (steuerlich)

Der größte Vorteil ist die geringe Steuerbelastung auf laufende Erträge, wenn Gewinne in der GmbH verbleiben. 15 % Körperschaftsteuer auf Mietüberschüsse ist deutlich niedriger als der Einkommensteuersatz vieler privater Vermieter, der bereits ab ca. 42.000 € Einkommen 42 % beträgt. Bleiben die Gewinne in der GmbH, fällt auch keine Abgeltungsteuer an – das heißt, das Geld kann mit niedrig besteuerten 85 % (nach KSt/Soli) im Unternehmen reinvestiert werden. Diese Thesaurierung bietet erhebliches Potenzial für den Wiederaufbau von Immobilienvermögen: Man kann aus den gesparten Steuern schneller neues Eigenkapital für weitere Investitionen aufbauen. Zudem können Verluste innerhalb der GmbH mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden. Beispielsweise lassen sich Anfangsverluste aus Sanierungen oder Abschreibungen in den ersten Jahren vortragen und mit späteren Gewinnen ausgleichen – steuerlich geht nichts verloren.

Auch bei Immobilienverkäufen bietet die Immobilien-GmbH Planungssicherheit: Die zehnjährige Spekulationsfrist des Privatvermögens gilt hier nicht. Das heißt, die GmbH kann prinzipiell jederzeit Immobilien verkaufen, ohne eine besondere Haltefrist abwarten zu müssen – allerdings werden Verkaufserlöse immer als Betriebsgewinn besteuert (KSt + ggf. GewSt). Es gibt also keine völlige Steuerfreiheit nach 10 Jahren wie bei Privatpersonen, aber auch keinen steuerlichen Nachteil bei kürzerem Haltedauer: jeder Gewinn wird einheitlich mit etwa 15 % KSt (und falls keine erweiterte Kürzung greift, zusätzlich GewSt) besteuert. Beispiel: Verkauft die GmbH eine Immobilie mit Gewinn, zahlt sie darauf ca. 15,825 % Steuer, unabhängig davon, ob die Immobilie 2 oder 12 Jahre gehalten wurde. Dadurch ist man als GmbH flexibler in der Portfolio-Umschichtung und muss nicht aus steuerlichen Gründen 10 Jahre an Objekten festhalten. Außerdem kann die GmbH bestimmte steuerliche Instrumente nutzen, z.B. die §6b-Rücklage: Nach mindestens sechsjähriger Haltedauer darf ein Veräußerungsgewinn steuerneutral auf neue Immobilieninvestitionen übertragen werden, was praktisch eine Steuerstundung bedeutet.

Weitere Vorteile: Neben den Steuern bringt die Immobilien-GmbH den klassischen Haftungsvorteil der GmbH mit sich. Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt. Gesellschafter riskieren maximal ihre Stammeinlage; das private Vermögen bleibt bei gewöhnlichen Verbindlichkeiten unantastbar. Gerade bei Immobilien (z.B. Haftungsrisiken als Vermieter oder Bauherr) ist diese Haftungsbeschränkung ein wichtiges Sicherheitsnetz. Zudem wirkt eine GmbH oft professioneller nach außen: Geschäftspartner, Banken und Mieter nehmen eine GmbH als etablierte Unternehmensform wahr, was das Vertrauen fördern kann.

Nachteile der Immobilien-GmbH

Die Kehrseite sind laufende Kosten und Pflichten. Eine GmbH muss eine ordentliche Buchführung führen, Jahresabschlüsse nach Handels- und Steuerrecht erstellen und im Bundesanzeiger veröffentlichen. Es fallen jährliche Kosten für Steuerberater, Buchhalter und ggf. Wirtschaftsprüfer an. Laut Erfahrungen sollte man mit Grundkosten von mindestens 3.000 € pro Jahr rechnen. Unabhängig davon, ob man 1 oder 10 Immobilien in der GmbH hat. Diese Fixkosten können gerade bei kleinen Immobilienportfolios die Steuerersparnis zum Teil wieder aufzehren. Auch die Gründungskosten sind höher als im Privatbereich: Notarkosten und Gebühren von etwa 1.000–1.500 € sind üblich. Ferner bindet die GmbH 25.000 € Stammkapital (bzw. mindestens 12.500 € Einlage sofort): Kapital, das zunächst im Unternehmen bleiben muss.

Ein weiterer wichtiger Nachteil: Kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren. Während Privatpersonen ihre Immobiliengewinne nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei realisieren können, entfällt diese Möglichkeit in der GmbH komplett. Jeder Immobilienverkauf der GmbH ist steuerpflichtig und das auch nach Jahrzehnten. Zwar, wie oben erwähnt, ist die Besteuerung mit ca. 15 % KSt (ggf. plus GewSt) moderat, aber eine völlige Steuerfreiheit wie im Privatvermögen wird nicht erreicht. Wer also plant, Immobilien im Wertzuwachs nach 10+ Jahren steuerfrei zu verkaufen, ist mit einer Kapitalgesellschaft fehl am Platz. Hier kann höchstens die 6b-Rücklage helfen (Gewinn auf neue Objekte übertragen) oder man nutzt alternative Strukturen wie Personengesellschaften (siehe unten).

Gewerbesteuer-Falle und strikte Ausrichtung

Damit die Immobilien-GmbH von Gewerbesteuer befreit bleibt, darf sie keine gewerblichen Aktivitäten ausüben. Das heißt in der Praxis: Nur eigene Immobilien vermieten und verwalten. Schon kleine Abweichungen können zur sogenannten gewerblichen Infizierung führen, wodurch die erweiterte Kürzung verloren geht und plötzlich auf den gesamten Gewinn Gewerbesteuer fällig wird. Beispiele: Beginnt die GmbH mit Immobilienhandel (z.B. regelmäßiges Kaufen und Verkaufen von Objekten) oder erbringt sie zusätzliche Dienstleistungen (Facility-Management, Hausmeisterdienste für Dritte etc.), ist Vorsicht geboten. Sogar scheinbare Kleinigkeiten wie Einnahmen aus Photovoltaikanlagen oder weiterberechneten Betriebskosten können problematisch sein. Seit 2021 gibt es zwar Bagatellgrenzen (max. 10 % der Einnahmen aus PV-Strom, max. 5 % aus anderen Nebentätigkeiten), aber die Empfehlung lautet, solche Tätigkeiten konsequent auszulagern in eine separate Gesellschaft. Die Immobilien-GmbH sollte rein vermögensverwaltend bleiben, um die Steuerprivilegien nicht zu gefährden.

Verlustverrechnung und Ausschüttung

Wenn die Immobilien-GmbH in den ersten Jahren Verluste schreibt (z.B. durch Renovierungen, hohe Abschreibungen oder Leerstand), können diese Verluste nicht mit dem übrigen Einkommen der Gesellschafter verrechnet werden. Im Privatbesitz dagegen könnten Verluste aus Vermietung die persönliche Einkommensteuerbelastung senken (indem sie andere Einkünfte wie Gehalt mindern). In der GmbH sind Verluste “gefangen”, sie mindern nur zukünftige GmbH-Gewinne. Dies kann ein Nachteil sein, wenn man zu Beginn große Investitionen tätigt. Außerdem werden Gewinne der GmbH, sobald sie an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, mit 25 % Abgeltungsteuer (zuzüglich Soli und ggf. Kirchensteuer) belegt. Effektiv ergibt sich bei vollständiger Ausschüttung eine Gesamtsteuerbelastung von rund ~30 % (15 % KSt + 5,5 % Soli + 25 % Abgeltungsteuer = ca. 40 % inkl. Soli) auf die Gewinne. Dies ist immer noch oft günstiger als der Spitzensteuersatz von 42 %, aber höher als die 15 % bei Gewinnthesaurierung. Man sollte sich also gut überlegen, Gewinne im Unternehmen zu belassen oder alternative Entnahmestrategien (z.B. Gehalt an Gesellschafter-Geschäftsführer) zu nutzen.

Für wen lohnt sich die Immobilien-GmbH?

Generell gilt: Ab einer gewissen Gewinnhöhe aus Vermietung lohnt sich die GmbH-Struktur, um Steuern zu sparen. Experten beziffern die Rentabilitätsschwelle häufig bei ungefähr 20.000 € jährlichem Überschuss aus Vermietung. Bei diesem Gewinn würde man privat ca. 42 % Einkommensteuer zahlen (rund 8.400 €), während in der GmbH nur 15 % KSt anfielen (3.000 €): eine Ersparnis von 5.400 € pro Jahr. Zieht man die erwähnten Fixkosten der GmbH (~3.000 €) ab, bleibt ein kleiner Netto-Vorteil. Je höher der Überschuss, desto größer wird der Steuervorteil: Beispielsweise spart man bei 50.000 € Gewinn schon ca. 13.500 € Steuern pro Jahr gegenüber Privat. Lohnen kann sich eine Immobilien-GmbH also insbesondere für Investoren mit größerem Immobilienportfolio oder hohem Steuersatz, die Gewinne reinvestieren möchten. Wer hingegen nur ein oder zwei Objekte besitzt und die Mieteinnahmen zur Lebenshaltung benötigt, für den dürfte der Aufwand einer GmbH den Nutzen übersteigen. Hier ist man oft mit privatem Halten oder einfacher Personengesellschaft besser bedient.

Immobilien GmbH & Co. KG: Merkmale, Steuern und Vorteile

Die GmbH & Co. KG ist eine besondere Form der Kommanditgesellschaft (KG), bei der der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär) keine natürliche Person, sondern eine GmbH ist. In der Praxis bedeutet das: Man gründet zunächst eine GmbH (meist mit minimalem Kapital und oft Verwaltungs-GmbH genannt) und diese GmbH tritt dann als Komplementär einer neu gegründeten KG auf. Die Investoren selbst treten typischerweise als Kommanditisten (Teilhafter) in die KG ein. Somit haftet die GmbH unbegrenzt für die Verbindlichkeiten der KG. Allerdings ist diese Haftung wiederum auf das Vermögen der GmbH beschränkt (daher mittelbar auch nur in Höhe des GmbH-Kapitals). Die Kommanditisten haften ihrerseits nur bis zur Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Einlage. Ergebnis: Weder die an der KG beteiligten Privatpersonen noch die hinter der GmbH stehenden Personen haften mit ihrem Privatvermögen; sämtliche Gesellschafter haften letztlich beschränkt. Dieser Umstand wird durch den Namenszusatz “GmbH & Co.” verdeutlicht, um Geschäftspartner auf die begrenzte Haftung hinzuweisen.

Gründung und Struktur

Eine GmbH & Co. KG entsteht formal durch den Abschluss eines Gesellschaftsvertrags zwischen mindestens einem Komplementär und einem Kommanditisten. Da der Komplementär hier eine GmbH ist, muss diese bereits bestehen (oder gleichzeitig gegründet werden). In vielen Fällen gründet ein Immobilieninvestor zunächst die Komplementär-GmbH (mit z.B. 25.000 € Stammkapital, von dem 12.500 € einbezahlt werden) und schließt dann mit sich selbst (als Privatperson) als Kommanditist einen KG-Vertrag. Die KG wird ins Handelsregister eingetragen; für GmbH & Co. KGs gelten dieselben Rechnungslegungs- und Publizitätspflichten wie für Kapitalgesellschaften (§ 264a HGB), d.h. es muss i.d.R. ebenso Buch geführt und ein Jahresabschluss veröffentlicht werden. In der Praxis werden die Buchhaltung der GmbH & Co. KG und der Komplementär-GmbH oft gemeinsam geführt, bleiben aber rechtlich zwei Einheiten. Wichtig ist, den Gesellschaftsvertrag der KG gut mit dem der GmbH abzustimmen, damit Kompetenzen (Geschäftsführung, Gewinnverteilung etc.) klar geregelt sind. Ein Mindestkapital ist für die KG selbst gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber faktisch bringt der Komplementär schon sein GmbH-Stammkapital ein.

Geschäftsführung

In der klassischen GmbH & Co. KG führt die GmbH als Komplementär die Geschäfte, vertreten durch ihren Geschäftsführer. Die Kommanditisten sind von der Führung ausgeschlossen, haben aber Kontrollrechte. Es gibt allerdings Gestaltungsfreiheit: Man kann vertraglich auch Kommanditisten Geschäftsführungsbefugnis erteilen. Darauf kommen wir gleich noch zurück, weil es steuerlich bedeutsam sein kann (Stichwort „Entprägung“).

Besteuerung der GmbH & Co. KG

Steuerlich wird die KG als Personengesellschaft behandelt. Das bedeutet, die Gewinne der KG werden transparent den Gesellschaftern zugerechnet. Jede natürliche Person unter den Kommanditisten versteuert ihren Gewinnanteil mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Liegt dieser im Spitzenbereich, können bis zu 42 % (bzw. 45 % bei sehr hohen Einkommen) Einkommensteuer anfallen: deutlich mehr als die 15 % Körperschaftsteuer einer GmbH. Dafür entfällt aber eine zweite Besteuerung: Es gibt keine Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen, weil Ausschüttungen in dem Sinne nicht stattfinden – der Gewinn gilt als bereits den Gesellschaftern gehörend und versteuert. Entnimmt ein Kommanditist Geld aus der KG, ist das steuerlich neutral, da er seinen Anteil bereits versteuert hat. Juristische Personen als Gesellschafter (z.B. die Komplementär-GmbH selbst oder eine Holding) versteuern ihren Anteil entsprechend mit Körperschaftsteuer. Zusätzlich unterliegt die KG an sich der Gewerbesteuer, sofern sie gewerblich tätig ist oder als gewerblich gilt. Bei der klassischen GmbH & Co. KG liegt eine sogenannte gewerbliche Prägung vor, weil keine natürliche Person voll haftet. Durch diese Eigenschaft wird die KG vom Finanzamt automatisch wie ein Gewerbebetrieb behandelt, selbst wenn sie nur Vermögensverwaltung betreibt. Folge: Ohne Sonderregelung wäre eine GmbH & Co. KG, die nur Immobilien vermietet, gewerbesteuerpflichtig (im Gegensatz zu einer rein privaten Vermietungsgemeinschaft). Zum Glück kann aber auch die GmbH & Co. KG von der bereits erwähnten erweiterten Grundstückskürzung Gebrauch machen: Verwaltet die KG nur eigenen Grundbesitz (plus ggf. geringfügiges Kapitalvermögen), kann sie auf Antrag ihren gesamten Gewinn von der Gewerbesteuer freistellen lassen. Die Voraussetzungen sind analog zur Immobilien-GmbH – keinerlei anderweitige gewerbliche Aktivitäten. Wird dies eingehalten, beträgt die laufende Steuerbelastung einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG im Idealfall also nur die Einkommensteuer beim Gesellschafter (und Solidaritätszuschlag). Zusätzlich gibt es bei Personengesellschaften einen Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 €, der aber in der Praxis bei reiner Immobilienvermietung durch die erweiterte Kürzung ohnehin obsolet ist.

Zusammengefasst lässt sich die laufende Besteuerung vergleichen: Eine Immobilien-GmbH zahlt ~15 % Körperschaftsteuer (bei Thesaurierung) und 0 % GewSt (bei reiner Vermietung); bei einer GmbH & Co. KG zahlen die individuellen Gesellschafter ihren Einkommensteuersatz auf ihren Gewinnanteil und die KG ebenfalls 0 % GewSt (unter den gleichen Bedingungen). Je nach persönlichem Steuersatz kann also die Steuerlast in einer KG höher oder niedriger sein. Hat ein Gesellschafter z.B. keine sonstigen Einkünfte oder liegt im Grundfreibetrag, kann sein Steueranteil sehr niedrig sein – die KG bietet hier Flexibilität, Gewinne auf mehrere Personen zu verteilen und damit eventuell insgesamt Steuern zu sparen. In Familien lässt sich durch Einbeziehung von Angehörigen als Mit-Kommanditisten mit geringem Steuersatz die Gesamtbelastung senken (Stichwort Familiengesellschaft). Umgekehrt: Ist nur eine Person beteiligt und diese hat Spitzensteuersatz, dann ist die KG für die laufenden Gewinne steuerlich ungünstiger als eine GmbH, solange Gewinne in der GmbH verbleiben.

Man muss also schauen, wie die Gewinnverwendung geplant ist: Soll der Gewinn jährlich privat entnommen und verbraucht werden, vermeidet die KG die 25% Ausschüttungssteuer der GmbH – Vorteil für die KG. Sollen Gewinne lange im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden, fährt die GmbH mit 15% Thesaurierungsbesteuerung besser.

Vorteile der GmbH & Co. KG

Neben der gleichen Haftungsbeschränkung wie bei der GmbH bietet diese Rechtsform einige zusätzliche Vorzüge:

• Verlustverrechnung mit anderen Einkünften: Verluste, die auf Ebene der KG entstehen (z.B. anfangs durch Abschreibungen, Zinsen oder Anlaufkosten), werden den Gesellschaftern zugewiesen. Natürliche Personen können diese Verluste in ihrer Einkommensteuererklärung mit anderen positiven Einkünften verrechnen – etwa mit Gehalt oder Gewinnen aus anderen Betrieben. So mindert ein Verlust aus Vermietung über die KG direkt die persönliche Steuerlast der Anleger. Das ist ein wichtiger Vorteil gegenüber der GmbH, wo Anfangsverluste “liegenbleiben”. Allerdings sind hierbei steuerliche Abzugsbeschränkungen (wie die Überschussprognose bei §15a EStG oder ggf. Verlustausgleichsbeschränkungen) zu beachten, doch im Grundsatz verbessert die Personengesellschaft die Steuerposition bei Anfangsverlusten deutlich.
• Keine Abgeltungsteuer auf Entnahmen: Wie erwähnt, werden Gewinne einer KG direkt den Gesellschaftern zugerechnet. Wenn der Gewinn einmal versteuert ist, können sich die Gesellschafter Gewinne auszahlen (Entnahmen), ohne dass – wie bei Dividenden – nochmals Kapitalertragsteuer anfällt. Somit eignet sich eine KG besonders für Investoren, die laufende Ausschüttungen aus dem Immobilienprojekt zur eigenen Verfügung haben möchten, da diese direkt – nach persönlicher Besteuerung – entnommen werden können.
• Flexiblere Beteiligung und Nachfolge: Die KG erlaubt relativ flexibel, neue Gesellschafter aufzunehmen oder bestehende zu entnehmen, indem einfach Anteile an der KG übertragen werden. Die Verteilung der Gewinnanteile kann im Gesellschaftsvertrag individuell gestaltet werden (nicht zwingend proportional zu Einlagen). Dies kann in Familien genutzt werden, um z.B. Kindern schrittweise Anteile zu schenken und ihnen Einkünfte zukommen zu lassen (Stichwort vorweggenommene Erbfolge). Zudem kann man stille Reserven auf Nachfolger übertragen – unter bestimmten Bedingungen ist die Übertragung eines KG-Anteils zu Buchwerten möglich (§ 6 Abs.3 EStG), während die Übertragung von Immobilien aus einer GmbH heraus meist Grunderwerbsteuer und ggf. Ertragsteuern auslöst. Insofern punktet die KG bei Nachfolgeplanung.
• Steuerfreier Immobilienverkauf nach 10 Jahren (möglicherweise): Standardmäßig gilt: Weil die GmbH & Co. KG als gewerblich geprägt eingestuft wird, fällt ein Immobilienverkauf immer unter die Besteuerung (die private Spekulationsfrist von 10 Jahren greift eigentlich nicht). Aber – es gibt einen Gestaltungstrick: die sogenannte Entprägung der GmbH & Co. KG. Wenn es gelingt, der KG den Status reiner Vermögensverwaltung zurückzugeben, kann auch hier die 10-Jahresfrist zur Steuerfreiheit von Immobiliengewinnen genutzt werden. Dies erreicht man beispielsweise dadurch, dass ein Kommanditist Geschäftsführungsbefugnis erhält und nicht ausschließlich die GmbH das Sagen hat. Durch diese veränderte Geschäftsführungsregel verliert die KG ihre “gewerblich geprägte” Eigenschaft – sie wird steuerlich wie eine normale (nicht gewerblich geprägte) Vermietungsgesellschaft behandelt. Voraussetzung ist, dass auch hier ausschließlich Immobilien gehalten und verwaltet werden und keine gewerblichen Aktivitäten stattfinden. Gelingt diese Umstrukturierung, kann die Immobilien GmbH & Co. KG Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren Haltedauer steuerfrei verkaufen – ein Vorteil, den die klassische GmbH niemals hat. Diese Gestaltung erfordert jedoch fachkundige Beratung und eine saubere Umsetzung im Gesellschaftsvertrag. Viele Anleger schätzen die GmbH & Co. KG, weil sie das Beste aus zwei Welten vereinen kann: Laufende Erträge kann man (bei Thesaurierung in der KG) niedrig besteuern, und langfristige Wertsteigerungen könnte man potenziell steuerfrei realisieren – eine ideale Kombination, sofern rechtlich korrekt gestaltet.
• Beliebtheit und Praxis: Die GmbH & Co. KG ist im deutschen Mittelstand äußerst beliebt, insbesondere für Familienunternehmen und Immobilieninvestoren. Historisch bot sie auch Vorteile bei der Grunderwerbsteuer: Die Einbringung von Immobilien in eine Personengesellschaft konnte unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerlich begünstigt sein, und der Verkauf von Immobilien ließ sich über “Share Deals” (Verkauf von KG-Anteilen statt Grundstücken) optimieren. Beispielsweise kann ein Käufer 89,9 % der Anteile einer grundbesitzenden GmbH & Co. KG erwerben, während 10,1 % beim Altgesellschafter verbleiben – so wird kein einziger Erwerber zu 90 % oder mehr Eigentümer, und der Vorgang bleibt von Grunderwerbsteuer befreit. (Allerdings wurde das Steuerrecht hier verschärft; die 95%-Grenze wurde auf 90% gesenkt, wie das 89,9%-Beispiel zeigt.) Solche Modelle haben zur Popularität der GmbH & Co. KG beigetragen, denn Steueroptimierung war in komplexen Immobilienstrukturen damit vielfach möglich.

Nachteile der GmbH & Co. KG

Dem stehen auch einige Nachteile gegenüber, die bedacht sein wollen:

• Administrativer Mehraufwand: Im Grunde verwaltet man bei einer GmbH & Co. KG zwei Gesellschaften – die kleine Komplementär-GmbH und die KG selbst. Die GmbH muss eigene Buchführung, Jahresabschluss und Steuererklärungen (KSt, GewSt) machen; die KG muss ebenso Buch führen und ihren Jahresabschluss erstellen sowie eine Feststellungserklärung für die Verteilung der Gewinne an die Gesellschafter abgeben. Oft werden auch für die KG Gewerbesteuer-, Umsatzsteuer- und ggf. andere Erklärungen fällig. Dieser doppelte Aufwand bedeutet höhere Beratungskosten. Zwar kann man vieles zusammenlegen (die GmbH kann als reine Verwaltungs-GmbH kostengünstig gehalten werden), dennoch liegt der Organisationsaufwand meist etwas höher als bei einer einzelnen GmbH.
• Komplexität und Rechtsunsicherheit: Die Gestaltungen (z.B. Entprägung, spezielle Geschäftsverteilungen) machen die KG flexibel, aber auch komplex. Ein fehlerhafter Gesellschaftsvertrag – etwa wenn doch eine gewerbliche Prägung ungewollt vorliegt – kann die erhofften Vorteile zunichtemachen. Man sollte also unbedingt fachkundigen Rat hinzuziehen, was wiederum Kosten verursacht. Auch müssen die Gesellschafter einer KG ihre untereinander getroffenen Abreden genau festlegen (Gewinnverteilung, Entnahmerechte, Stimmrechte etc.), während bei einer GmbH das meiste gesetzlich und durch den Anteil am Stammkapital vorgegeben ist.
• Sofortige Besteuerung beim Gesellschafter: Anders als bei der Kapitalgesellschaft kann man Gewinne nicht in der Gesellschaft “parken”, ohne privat Steuern zu zahlen. Selbst wenn der Gewinn in der KG belassen wird (auf Kapitalkonto), fällt für den Privatgesellschafter dennoch Einkommensteuer an. Es gibt zwar seit kurzem das sogenannte Optionsmodell (§ 1a KStG), mit dem eine Personengesellschaft freiwillig, wie eine Kapitalgesellschaft besteuert werden kann. Eine GmbH & Co. KG könnte sich also auf Antrag für die Körperschaftsteuer optieren, was zur Folge hätte, dass sie steuerlich wie eine GmbH behandelt wird (15 % KSt, Ausschüttungsbesteuerung erst bei Entnahme). Dies kann ein interessanter Mittelweg sein: Beispielsweise könnten Investoren eine Zeit lang die KG normal laufen lassen, Verluste steuerlich nutzen und sobald Gewinne anfallen, zur KSt-Besteuerung wechseln. Solche Modelle sind aber neu (seit 2022) und komplex in der Handhabung. Für das Grundverständnis bleibt: Die traditionelle GmbH & Co. KG kennt keine Thesaurierungsbegünstigung, jeder Gewinn unterliegt sofort der persönlichen Steuer des Gesellschafters. Bei hohen Steuersätzen kann dies ein Nachteil sein, wenn man eigentlich das Geld im Unternehmen lassen will.
• Gewerbesteuer-Risiko: Zwar kann man die Gewerbesteuer durch die erweiterte Kürzung neutralisieren, jedoch gilt auch hier: Schon geringe gewerbliche Aktivitäten gefährden die Kürzung. Da die GmbH & Co. KG kraft Rechtsform als gewerblich zählt, muss die Begünstigung jedes Jahr neu verdient werden. Überschreitet man etwa die Bagatellgrenzen (z.B. >5 % gewerbliche Einnahmen), geht die Steuerfreiheit verloren und der gesamte Gewinn ist gewerbesteuerpflichtig. Die Konsequenzen können gravierend sein, da dann meist ~14 % Gewerbesteuer anfallen (abhängig vom Ort). In einer reinen GmbH & Co. KG-Konstellation können individuelle Gesellschafter im Gegensatz zu Einzelunternehmen auch keine Anrechnung der GewSt auf die Einkommensteuer vornehmen. (Die Anrechnung nach §35 EStG steht nur natürlichen Personen bei Einzel- oder Personengesellschaftsgewinnen zu, die KG-Gewinne gelten dafür, aber sobald man die erweiterte Kürzung nutzt, hat man ja ohnehin keine GewSt.) Somit ist es essenziell, in der GmbH & Co. KG ebenfalls keine gewerblichen Tätigkeiten vorzunehmen und notfalls die Aufteilung auf verschiedene Gesellschaften (z.B. eine separate Service-GmbH) zu wählen.

Für wen lohnt sich die GmbH & Co. KG?

Diese Struktur lohnt sich häufig für Familien und Investorengruppen, die gemeinsam Immobilien halten möchten. Sie verbindet die Haftungsbeschränkung mit der Steuertransparenz, was in Fällen sinnvoll ist, in denen Gesellschafter niedrigere Steuersätze haben oder Verluste verrechnen möchten. Ein typisches Szenario: Ein Investor hat anfänglich hohe Abschreibungen, die er mit seinem Gehalt verrechnen will – hier eignet sich die KG. Oder: Mehrere Familienmitglieder wollen zusammen investieren; die KG erlaubt flexible Gewinnverteilung und schrittweise Übertragung an die nächste Generation. Auch wer langfristig die Option auf steuerfreie Veräußerungen wahren möchte (z.B. planmäßig Objekte >10 Jahre hält), ist mit einer entprägten GmbH & Co. KG gut bedient. Kurzfristige Halteabsicht (Fix & Flip) spricht dagegen eher für die GmbH, da dort die Gewinne niedrig besteuert bleiben, während in der KG sofort der volle ESt-Tarif zuschlägt.

Kurzum: Die GmbH & Co. KG lohnt sich, wenn man die Vorteile der Personengesellschaft (Verlustverrechnung, flexible Entnahme, evtl. Spekulationssteuerfreiheit) benötigt, aber gleichzeitig Haftungsschutz wünscht. Sie ist beliebt, weil sie in vielen Situationen steuerlich günstiger sein kann als eine reine GmbH – etwa wird oft gesagt, eine Immobilien GmbH & Co. KG sei steuerlich günstiger als eine gewerbliche GmbH. Es kommt jedoch sehr auf die individuellen Umstände an: Höhe der Erträge, Anzahl der Gesellschafter, geplanter Reinvestitionsgrad und Exit-Strategie.

Gründung und laufende Pflichten einer Immobiliengesellschaft

Kann jeder eine Immobilien-GmbH gründen? – Prinzipiell ja: Jede geschäftsfähige Person (auch mehrere Personen oder andere Unternehmen) kann eine Immobiliengesellschaft in Form einer GmbH gründen. Es sind keine speziellen Lizenzen oder Qualifikationen erforderlich, um eine Immobilien-GmbH zu gründen. Benötigt wird lediglich das Stammkapital (mind. 25.000 €, halb eingezahlt) und ein Gesellschaftervertrag. Allerdings muss mindestens eine natürliche Person oder juristische Person als Geschäftsführer bestellt werden, die zuverlässig ist (keine einschlägigen Vorstrafen in der Wirtschaftskriminalität etc.). Die Eintragung ins Handelsregister erfolgt erst nach notarieller Beurkundung des Gesellschaftsvertrags und Einzahlung der Kapitaleinlage. In der Praxis lassen viele Immobilieninvestoren eine spezialisierte Anwalts- oder Notarkanzlei den Prozess begleiten, um die Gründung reibungslos zu gestalten.

Wie gründet man eine Immobiliengesellschaft?

 Die Schritte zur Gründung einer Immobilien-GmbH sind wie folgt:

1. Planung & Beratung: Zuerst sollte man prüfen, ob die Rechtsform passt (ggf. steuerliche Beratung einholen). Steht die Entscheidung fest, formuliert man mit einem Notar oder Rechtsanwalt einen Gesellschaftsvertrag (Satzung), in dem der Name, Sitz, Zweck (z.B. “Verwaltung eigenen Grundbesitzes”), Stammkapital, Gesellschafter und Geschäftsführung geregelt sind.
2. Notartermin: Alle Gründer unterzeichnen den Gesellschaftsvertrag notariell. Der Notar meldet die GmbH zur Eintragung beim Handelsregister an.
3. Kapitalaufbringung: Die Gesellschafter zahlen das Stammkapital auf ein Geschäftskonto der GmbH ein (bei Bargründung). Alternativ sind auch Sacheinlagen (z.B. eine Immobilie) möglich, dies ist aber komplexer. Mindestens die Hälfte des Mindestkapitals (12.500 €) muss vor Registereintragung nachgewiesen werden.
4. Handelsregistereintragung: Das Registergericht prüft die Unterlagen (Notarmeldung, Kapitaleinzahlungsnachweis, ggf. Genehmigungen) und trägt die GmbH ins Handelsregister (Abteilung B) ein. Mit dieser Eintragung entsteht die GmbH rechtlich.
5. Gewerbeanmeldung & Steuerliche Erfassung: Die neue GmbH muss beim Gewerbeamt angemeldet werden (auch wenn sie nur Vermögensverwaltung betreibt – Grundstücksverwaltung gilt als Gewerbe im weiteren Sinne) und erhält vom Finanzamt eine Steuernummer. Man gibt an, dass es sich um Vermietung und Verpachtung handelt, um ggf. die erweiterte Kürzung zu beantragen.

Für die Gründung einer GmbH & Co. KG sind die Schritte ähnlich, jedoch zweistufig:

• Zuerst wird die Komplementär-GmbH gegründet (wie oben beschrieben). Oft verwendet man den Namenszusatz "… Verwaltungs-GmbH". Diese hat in der Regel den Zweck, die Position des persönlich haftenden Gesellschafters in einer KG einzunehmen und selbst keine anderen Aktivitäten zu entfalten.
• Anschließend wird ein KG-Gesellschaftsvertrag zwischen der neu gegründeten GmbH (als Komplementär) und den weiteren Investoren (als Kommanditisten) geschlossen. Dieser Vertrag regelt Einlagen der Kommanditisten, Gewinnverteilung, Geschäftsführung etc. Hier kann man beispielsweise schon die erwähnte Entprägung vorsehen, indem man einen Kommanditisten als mitgeschäftsführungsbefugt einsetzt. Der KG-Vertrag benötigt keine notarielle Beurkundung (außer es werden Immobilien eingebracht, dann wegen Grundstücksübertragung schon).
• Die KG wird dann ebenfalls ins Handelsregister (Abteilung A) eingetragen. Dabei ist zu beachten, dass Firma der KG und der GmbH unterschiedlich sein müssen, wenn sie am selben Ort sitzen (z.B. "Muster Immobilien GmbH & Co. KG" und "Muster Verwaltungs-GmbH").

Nach Gründung gelten die laufenden Pflichten: Die GmbH & Co. KG muss Buch führen, Jahresabschlüsse erstellen und publizieren (wegen §264a HGB, gleiche Pflichten wie Kapitalgesellschaften). Man hat also tatsächlich jährlich zwei Abschlüsse (einen für die KG, einen für die GmbH) und entsprechende Steuererklärungen (GmbH: KSt und GewSt; KG: GewSt und Feststellung; plus USt für beide falls relevant). Das erfordert solide buchhalterische Betreuung. In der Praxis werden viele GmbH & Co. KGs deshalb von Steuerberatern dauerhaft begleitet, um die komplexen Vorschriften einzuhalten. Unternehmer sollten das in Budget- und Zeitplanung einkalkulieren.

Fazit

Immobilien in einer Kapital- oder Personengesellschaft zu halten kann erhebliche Steuervorteile bieten, doch die optimale Lösung hängt stark von der individuellen Situation ab. Eine Immobilien-GmbH glänzt mit niedriger Körperschaftsteuer und der Möglichkeit, Gewinne im Unternehmen anzusammeln. Sie eignet sich besonders für höhere Überschüsse, die reinvestiert werden sollen, und bietet maximale Haftungsbegrenzung sowie Professionalität. Allerdings kommen GmbHs mit Fixkosten und dem Nachteil, dass Immobilienverkäufe stets steuerpflichtig sind – wer also auf die Spekulationsfrist-Vorteile setzen will, fährt damit schlechter.

Die GmbH & Co. KG als Immobiliengesellschaft ist ein flexibles Hybridmodell: Sie bietet Haftungssicherheit wie eine GmbH, ermöglicht aber gleichzeitig eine transparente Besteuerung und bestimmte Privilegien von Privatvermögen (Verlustverrechnung, ggf. steuerfreie Veräußerung bei richtiger Gestaltung). Sie ist oft die erste Wahl, wenn mehrere Personen zusammen investieren oder wenn man steuerlich Vorteile bei Ausschüttungen und Verlusten nutzen möchte. Doch diese Vorteile erkauft man sich mit zusätzlichem Aufwand und hoher Komplexität – und man muss diszipliniert alle gewerblichen Aktivitäten aus der vermögensverwaltenden KG heraushalten.

Bei kleinen Immobilieninvestments lohnt oft der Aufwand nicht; ab gewissen Größen und Steuersätzen jedoch lassen sich mit GmbH- oder GmbH & Co. KG-Konstruktionen spürbare Steueroptimierungen erzielen. Wichtig ist, vor Gründung alle Aspekte – Steuern, Kosten, Haftung, Flexibilität – abzuwägen. In vielen Fällen kann auch eine Kombination sinnvoll sein (z.B. die KG mit Option zur KSt-Besteuerung oder eine Holding-Struktur mit vorgeschalteter Immobilien-GmbH etc.). Da das Steuer- und Gesellschaftsrecht in diesem Bereich komplex ist und sich regelmäßig ändert (Stichwort Optionsmodell, Grunderwerbsteuerregeln), sollten Investoren im Zweifel fachliche Beratung einholen, um die für sie beste Immobiliengesellschafts-Strategie zu finden.

Abschließend lässt sich sagen: Immobiliengesellschaft als GmbH oder als GmbH & Co. KG – beide Wege können zu erheblichen Steuerersparnissen führen und rechtliche Vorteile bieten. Entscheidend ist, das Konstrukt zur eigenen Investitionsstrategie passend zu wählen. Bei korrekter Umsetzung und genügend großem Immobilienvolumen sind beide Modelle bewährt, um Immobilienvermögen steueroptimiert aufzubauen und zu verwalten.